Vad händer om en hyresgäst avlider?
Hyresgästen i ett inneboendekontrakt har avlidit. Hyresgästen var utländsk medborgare, utbytesstudent från Zimbabwe. Hyresgästen var gift och har ett barn i Zimbabwe. Vilka är reglarna för dösboet? Kan hyresvärden säga upp kontrakt och hur sker detta? Vad sker i så fall med själva dösboet? Vad behöver göras i en sådan situation för att det ska vara juridikst korrekt.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jordabalkens (JB) tolfte kapitel innehåller regler avseende hyresavtal. När jag besvarar frågan utgår jag ifrån att lagen om uthyrning av egen bostad inte är tillämpbar på situationen i fråga.
Vad händer om en hyresgäst avlider?
När en hyresgäst avlider inträder vederbörandes dödsbo in som part i hyresavtalet. Dödsboet ska alltså uppfylla det förpliktelser som följer av avtalet, som exempelvis att betala hyra. Om hyresgästen har avlidit finns specialregler som anger att dödsboet inom en månad från dödsfallet kan säga upp avtalet vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (12 kap. 5 § JB). När det kommer till hyresvärdens möjlighet att säga upp avtalet vid dödsfall finns det däremot inga specialregler i jordabalken och därmed måste man utgå ifrån det vanliga uppsägningsreglerna.
Uppsägningstiden
Vilken uppsägningstid som gäller beror på om hyresavtalet är på obestämd tid (tillsvidare) eller på bestämd tid. Som huvudregel gäller hyresavtal tillsvidare om inte annat har avtalats (12 kap. 3 § JB). Om hyresavtalet löper på obestämd tid kan hyresvärden säga upp avtalet så att det upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § första stycket). Om hyresavtalet är på bestämd tid så varierar uppsägningstiden beroende på vilken tid som har bestämts i avtalet, vad som gäller i det olika fallen kan du läsa i 12 kap. 4 § andra stycket jordabalken.
Särskilda krav vid uppsägning av hyreskontrakt
Uppsägningen ska vara skriftligt och om det handlar om ett bostadskontrakt ska hyresvärden ange anledningen till uppsägningen (12 kap. 8 § JB). Uppsägningen ska delges varje delägare i dödsboet (13 § delgivningslagen), men om en person har utsetts för att företräda dödsboet utåt räcker det med att uppsägningen delges endast hen.
I frågan framgår det att hyresgästen har en efterlevande make och ett barn som bor i Zimbabwe. Både efterlevande make och barn blir delägare till ett dödsbo, såvida inte särskild dödsboförvaltning har anordnats (18 kap. 1 § ärvdabalken). Även universella testamentstagare, d.v.s de personer som på grund av testamente får ta del av den avlidnes arv blir dödsbodelägare.
Hur du kan gå tillväga om du inte kan få tag på dödsbodelägarna
Om du har svårt att hitta dödsbodelägarnas kontaktuppgifter finns det lite olika alternativ för att lösa situationen.
I jordabalken ges en möjlighet för hyresvärden att säga upp avtalet genom kungörelse i Post- och inrikes tidningar förutsatt att hyresgästen (i ditt fall dödsboet) inte har känd hemvist i Sverige och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för hyresgästen kan hyresvärden (12 kap. 8 § femte stycket JB). Du kan vända dig till relevant Länsstyrelse för bistånd med en sådan delgivning om du är osäker på hur du ska gå tillväga (9 § och 10 § delgivningslagen).
Ett annat alternativ är att kontakta ett delgivningsföretag som kan hitta dödsbodelägarnas kontaktuppgifter åt dig. Detta kan dock såklart kosta pengar.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal om en hyresgäst avlider. Detta sker i vanliga fall genom att hyresvärden delger uppsägningen skriftligt till varje dödsbodelägare eller till den person som företräder dödsboet utåt. Men om delägarna i dödsboet (i ditt fall den efterlevande maken och den avlidnes barn och eventuellt andra universella testamentstagare) inte har känd hemvist i Sverige och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för hyresgästen kan hyresvärden säga upp avtalet genom att utfärda en kungörelse i Post- och inrikes tidningar.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på elin.andren@lawline.se. Om du behöver ytterligare hjälp i den fortsatta processen kan du också vända dig till Lawlines ordinarie byråverksamhet. Om detta är något du är intresserad av kan du skicka iväg ett mail till mig så kan jag slussa dig vidare till våra skickliga jurister på Lawline.Med vänliga hälsningar,
