Vad händer med en nyttjanderätt vid fastighetens övergång?
Jag sålde min del av fritidsfastigheter till min syster för 10 år sedan med förbehållet att jag och mina två barn skulle få nyttja stället varannan midsommar och varannan påsk och en vecka på sommaren. Min syster har nu " sålt stället till sina söner som inte låter oss vara där. Är inte detta kontraktsbrott? Måste inte de nya köparna rätta sig efter det förbehåll/ servitut som skrivits in? Vi fick inte veta något om försäljning.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. För tio år sedan sålde du din andel i en gemensamt ägd fritidsfastighet. Köparen var din syster och i samband med överlåtelsen intogs ett förbehåll vilket skulle ge dig och dina två barn rätt att få nyttja fastigheten under vissa på året givna tillfällen. Den ifrågavarande fastigheten har nu sålts vidare och detta till dina systersöner som till dags dato förvägrar dig den nyttjanderätt som följer av det ursprungliga förbehållet. Du undrar därför huruvida de verkligen äger rätt att agera på det sätt som ni är i fråga. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är:
Ett förtydligande: Det rör sig inte om något servitut i det här fallet utan endast om en sedvanlig nyttjanderätt. Ett servitut kan uppstå dels genom en förrättning enligt fastighetsbildningslagen (officialservitut) eller genom att två fastighetsägare träffar ett avtal därom (avtalsservitut) enligt 14 kap. JB.
Nyttjanderättens ställning vid fastighetens övergång, vad gäller?
Överlåtes en fastighet som besväras av nyttjanderätt åligger det överlåtaren (din syster) i förhållande till rättighetshavaren (du) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den (dina systersöner) till vilken fastigheten överlåtes (7 kap. 11 § 1 st. JB). Detta innebär att det ankommer på säljaren att göra förbehåll om alla existerande rättigheter som finns upplåtna på fastigheten. Det ska dock noteras att förbehåll inte behöver göras om nyttjanderätten är inskriven, vilket således betyder förbehållna rättigheter liksom inskrivna sådana i princip alltid är gällande mot förvärvaren av en fastighet. I bevishänseende är det naturligtvis ändå alltid önskvärt att eventuella nyttjanderätter som belastar en fastighet upptas i köpehandlingarna, men några formkrav finns egentligen inte stipulerade i lagtexten varför även muntliga förbehåll gjorda av säljaren äger giltighet. Men märk väl att om din nyttjanderätt inte skulle vara inskriven och din syster vid tidpunkten för överlåtelsen försummade att göra förbehåll om densamma faller din rätt till bruket av fastigheten. Du uppger ovan att förbehållet har "skrivits in", men det framgår inte riktigt vad som menas med detta. Jag utgår dock ifrån att du syftar på det av Lantmäteriet förda fastighetsregistret varför det enligt min mening framstår som relativt otvetydigt att du faktiskt har rätt till ett fortsatt begagnande av fastigheten och detta oaktat om eventuella förbehåll gjordes i samband med avyttringen. Om det däremot skulle visa sig att något sådant aldrig ombesörjdes av din syster och att nyttjanderätten inte heller är inskriven kan denne bli skyldig att utge skadestånd till dig (7 kap. 18 § JB).
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Mot bakgrund av det ovan anförda lyder därför det korta svaret på din faktiska fråga: Jo, det stämmer. De nya köparna måste rätta sig efter förbehållet som har skrivits in.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Och vår byrå kan naturligtvis vara er behjälpliga vid upprättandet av exempelvis ett samäganderättsavtal.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
