Vad gör vi om hyresvärden har bytt lås till vår bostad? Och vad gäller vid uppsägning enligt privatuthyrningslagen?

2021-08-25 i Hyresavtal
FRÅGA
Jag hyr en privatbostad (villa) sedan 170101. Hyresavtal saknas. Autogirobetalning av hyran varje månad.Efter ett gräl (ej relaterat till hyresförhållandet) har värden bytt lås i huset. Jag och min hustru kommer nu inte in i huset och kommer inte åt våra tillhörigheter.Vad göra? Polisanmälan för egenmäktigt förfarande? Hyresnämnden för att bekräfta att ett hyresförhållande föreligger - och därefter handräckning?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är brottsbalken (BrB), jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Frågorna ovan kommer att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas. Vidare finns såväl en straffrättslig som en civilrättslig (avtalsrättslig) sida av ditt ärende och båda kommer att behandlas i det följande.

Den straffrättsliga aspekten, vad gäller?

I 8 kap. 8 § 1 st. BrB anges att den som olovligen tar och brukar eller på annat sätt tillgriper något döms för egenmäktigt förfarande till böter eller fängelse i högst ett år. Detsamma gäller om någon utan tillgrepp, genom att fästa eller bryta lås eller på annat sätt, olovligen rubbar någon annans besittning och därigenom vållar skada eller olägenhet. Att blockera dispositionsrätten innebär vanligtvis en olägenhet för hyresgästen och omöjliggör naturligtvis också åtkomst till fastigheten, vilket kan ses som en olovlig besittningsrubbning. Med andra ord betyder ovanstående att fastighetsägarens agerande kan vara brottsligt. Förutom att de objektiva rekvisiten som följer av lagparagrafen måste vara täckta (uppfyllda) krävs även att denne haft uppsåt, dvs. avsikt, att föröva brottet på det sätt som kommer till uttryck i lagtexten, 1 kap. 2 § BrB. Det finns ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att fastighetsägaren inte skulle ha varit medveten om vad han eller hon gjorde. Du bör således göra en polisanmälan. Och ja, en ansökan om s.k. särskild handräckning hos Kronofogdemyndigheten enligt 4 § 1 st. 1 p. lagen om betalningsföreläggande och handräckning bör också göras om fastighetsägaren inte självmant vidtar rättelse.

Den civilrättsliga aspekten, vad gäller?

Det ska inledningsvis sägas att det inte saknas ett hyresavtal. Överenskommelsen med fastighetsägaren avseende ditt nyttjande av villan må vara muntlig, men ett hyresavtal finns eftersom det inte finns några egentliga formkrav för den här typen avtal, jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB. Att avtalet sedan inte har manifesterats i skrift är en sak, men den omständigheten förändrar inte bedömningen av avtalets existens (giltighet). När en bostadslägenhet hyrs ut blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig under förutsättning upplåtelsen sker utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål, 1 § 1 st. privatuthyrningslagen. Notera att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.

Såvitt jag förstår löper avtalet tillsvidare och ett hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör dock att gälla vid hyrestidens slut, men ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt, 3 § 1 st. privatuthyrningslagen. Exakt hur fastighetsägarens agerande ska tolkas är för mig ovisst, men mycket talar för att denne inte vill att du ska bo kvar. Hyresvärdens har rätt att säga upp hyresavtalet utan angivande av sakliga skäl. Hyresvärden behöver faktiskt inte säga någonting mer än att avtalet är uppsagt. Som hyresgäst har du nämligen inget besittningsskydd om lägenheten hyrs ut enligt privatuthyrningslagen, se 3 § 3 st. Däremot har du rätt till skälig uppsägningstid. I 3 § 2 st. privatuthyrningslagen anges att hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. En för hyresgästen utebliven uppsägningstid är att betrakta som ett avtalsbrott från hyresvärdens sida och bör därför resultera i en skyldighet för denne att utge skadestånd till dig och din hustru.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Sammanfattningsvis har du som hyresgäst inte möjlighet att på egen hand kan genomdriva en förlängning av hyresavtalet, utan det är helt upp till fastighetsägaren att bestämma om så ska sek. Om ni däremot skulle ha avtalat om en förlängning av hyresavtalet gäller självfallet detta. För det fall ni inte kan göra upp på frivillig väg är min uppfattning att ärendet måste hänskjutas till hyresnämnden för att därefter, om det behövs, göra en ansökan om särskild handräckning. En polisanmälan gällande egenmäktigt förfarande behöver ni dock inte på något sätt vänta med. Att ni rättmätigt hyr villan borde utan några större svårigheter gå att föra bevisning om, dels via aktuell kontohistorik och säkerligen även genom åberopande av diverse vittnen, exempelvis personer som har besökt er under åren. Möjligen är ni också folkbokförda på adressen.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?