Vad gör vi när hyresvärden nekar byte av hyresrätt för att den tror att det betalats pengar för bytet?
Min pojkvän skulle byta hyresrätt i allmännyttan mot privatvärd. Båda blir godkända pga vardera har nytt jobb i den andras stad. Besiktning klar& ok. Samtal från handläggare att 1/3 är det officiellt. Några dagar senare ett mail att allt ställs in pga "tro" att pengar betalats vilket är lögn. Hyresrättsf. kan inte hjälpa då andra parten ej är medlem. Hur överklagar vi? Avtalsbrott? Tjänstefel? Brådskande!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Vid lägenhetsbyte bör man som hyresgäst i första hand vända sig till de inblandade hyresvärdarna. Får man avslag finns det en möjlighet att vända sig till hyresnämnden för prövning. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till bytet om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillstånd ska inte lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot ersättning för bytet. Om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, ska tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet (jfr 12 kap. 35 § Jordabalken, JB).
Det räcker att det finns anledning att anta att det begärts, avtalats om eller tagits emot ersättning
Den 1 oktober 2019 skedde en omfattande ändring av bestämmelserna avseende lägenhetsbyte. Bland annat ändrades reglerna till att byte begränsades till att endast gälla hyresrätter, innan lagändringen kunde bytet innebära att den ena parten flyttade till en bostadsrättslägenhet eller villa. Det som framförallt är aktuellt i ert fall är att det infördes en bestämmelse om att det inte ska lämnas tillstånd om det finns anledning att anta att det begärts, avtalats om eller tagits emot ersättning för bytet. Benämningen anledning att anta är i juridiskt språkbruk ett lågt ställt krav beviskrav. I förarbetena till bestämmelsen uttalas att "En hyresgäst som vill överlåta sitt hyreskontrakt för att byta till sig ett annat boende har bevisbördan för att det föreligger sådana omständigheter som gör att det finns tillräckliga skäl för bytet. Det är naturligt. Det är hyresgästen som vill komma i åtnjutande av den förmån som ett byte innebär och som har bäst möjlighet att föra bevisning om förhållandena kring bytet. I detta ligger att det också är hyresgästen som har bäst möjlighet att föra bevisning om att bytet är legitimt och inte är iscensatt för att dölja en otillåten ersättning. Med hänsyn till att det ändå är svårt för hyresgästen att visa att en omständighet inte föreligger, dvs. att det inte förekommit otillåten ersättning, är det rimligt att, på sätt som skett i praxis, lägga bevisbördan i detta avseende på hyresvärden. Det beviskrav som hyresvärden ska uppfylla kan emellertid, med hänsyn till bevissvårigheterna, inte vara alltför högt ställt." (prop. 2018/19:107 s. 26).
Exempel på omständigheter som talar för otillåten ersättning
Att det är tillräckligt att det finns anledning att anta att otillåten ersättning förekommer är som redovisat ovan ett lågt ställt beviskrav. I praktiken innebär det att tillstånd inte ska ges om det på goda grunder kan misstänkas att otillåten ersättning förekommer (prop. 2018/19:107 s. 64). Exempel på omständigheter som kan göra att det finns anledning att anta att ersättning förekommer är enligt förarbetena att hyresgästen flera gånger tidigare under en begränsad tid försökt byta lägenheten mot objekt som skiljer sig markant åt vad gäller exempelvis läge, storlek och hyra eller att hyresgästen åberopat olika skäl för varje byte. Andra omständigheter kan vara att hyresgästen eller någon annan i byteskedjan vill byta till en lägenhet som flera gånger har använts för byten eller att hyresgästen lämnat osanna uppgifter. Ytterligare ett fall kan vara att någon av bytesparterna nyligen har förvärvat en villa eller en bostadsrättslägenhet och inte tycks ha för avsikt att varaktigt bosätta sig i den lägenhet som bytet avser (prop. 2018/19:107 s. 65). Det lägre beviskravet motiverades vid dess införande med att det anses befogat för att motverka missbruk av bytesrätten. Konsekvensen av att hyresgästen nekas bytet blir att bytet i det aktuella fallet inte kan genomföras. Det anses mindre ingripande än en förlust av lägenheten och hyresgästen kan i vart fall ansöka om ett annat byte.
Vad ni kan göra
Som nämnts redan inledningsvis kan den som av sin hyresvärd blir nekad lägenhetsbyte vända sig till hyresnämnden för prövning. Hyresnämnden gör en bedömning på samma grunder som hyresvärden gjort, dvs. det ska lämnas tillstånd till bytet om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samtidigt som det inte ska ges tillstånd om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot ersättning.
Min rekommendation är därför att ni vänder er till hyresnämnden med begäran om att nämnden ska lämna tillstånd bytet och hoppas att det görs en annan bedömning än vad som skett av hyresvärden. På hyresnämndens hemsida finns blankett och instruktioner om hur ni ansöker om prövning av nämnden. För det fall att ni hellre önskar hjälp av en av våra jurister för att ansöka hos hyresnämnden, är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
