Vad gäller vid uppsägning av garageplats?
Hej! Jag fick nyligen ett brev från den alldeles intilliggande bostadsrättsföreningen som jag och ett antal andra garageplatshyresgäster (som inte tillhör den bostadsrättsföreningen) hyr garageplatser av, i deras närliggande garagehus. Enligt brevet sägs mitt hyresavtal upp 2022-03-31 p.g.a. att bostadsrättsföreningen som är hyresvärd "har beslutat att upphöra uthyrning till externa". Mitt fordon ska vara flyttat från platsen senast 2022-03-31 och jag hotas med att bli betalningsskyldig om jag inte lämnar igen nycklar etc. senast 2022-03-31. Jag har ett icke tidsbestämt, ingånget hyreskontrakt, sedan 1997 och har skött mina åtaganden/åligganden, i förhållande till hyresvärden, allt sedan dess. Vad gäller, enligt lagen, för mig och hyresvärden i detta fall? Om hyresvärden har lagen på sin sida blir det svårt för mig att hinna sälja mitt fordon innan 2022-03-31 (vilket jag måste göra om jag inte har någon garageplats). Har jag rätt till längre respit innan jag måste flytta ut? Har jag i så fall rätt till ersättning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Utifrån din ärendebeskrivning kan konstateras att det verkar finnas ett skriftligt hyresavtal från 1997, men huruvida någon uppsägningstid är avtalad går inte att utläsa. Utgångspunkten nedan kommer därför att bli att den frågan har lämnats oreglerad.
Inledningsvis ska sägas att hyra av garageplats lagtekniskt betraktas som lokalhyra eftersom det är fråga om uthyrning av en del av en byggnad, vilket förklaras av bestämmelsen i 12 kap. 1 § 3 st. JB vari det bl.a. sägs att med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Och med lägenhet menas i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant. Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig med andra ord något från vad som annars brukar gälla enligt gängse språkbruk.
Är en uppsägning möjlig? Om ja, hur lång är uppsägningstiden?
Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid, som i ditt fall, ska sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap. 3 § 1 st. JB. Och hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen när avtalet avser en lokal. Det kan därför redan så här långt slås fast, som svar på din huvudsakliga fråga, att bostadsrättsföreningen i egenskap av hyresvärd har fel när man hävdar att du måste lämna senaste den 31 mars. Om hyresavtalet exempelvis sades upp igår lördag den 5 mars betyder det att nio månader från uppsägningen kommer att ha gått den 5 december i år. Och det månadsskifte som i så fall inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen blir ju det kommande årsskiftet. Slutsatsens blir att hyresavtalet kan sägas upp, men att det löper med oförändrade villkor under resten av 2022, vilket alltså motsvarar uppsägningstidens längd i det här fallet. Om det i hyresavtalet eventuellt skulle finnas en kortare uppsägningstid blir denna ogiltig. I 12 kap. 1 § 5 st. JB uttalas nämligen att förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel, dvs. 12 kap. JB, är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. Och något annat anges inte i förevarande fall.
Är du berättigad till någon ersättning?
Som lokalhyresgäst åtnjuter du, till skillnad från en bostadshyresgäst, endast ett s.k. indirekt besittningsskydd, vilket delvis följer av ovanstående. Det innebär i korta drag att man i princip alltid kan bli uppsagd. Däremot är man som lokalhyresgäst i vissa fall berättigad till ersättning motsvarande en årshyra och i förekommande fall även till täckning för uppkommen förlust, dvs. ett sorts skadestånd, 12 kap. 58 b § JB. Det sistnämnda torde dock inte bli aktuellt här. Men frågan om du har rätt till kompensation motsvarande en årshyra bör undersökas och besvaras, dock i den mån det går ska tilläggas. Se nedan.
I 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. JB sägs att har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han (bostadsrättsföreningen) att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. I den aktuella bestämmelsen räknas ytterligare fyra situationer upp där hyresvärden inte behöver utge någon ersättning. Men ingen av dessa aktualiseras i det här fallet varför fokus ligger på den ovan nämnda fjärde punkten, vilken för övrigt är en generalklausul, dvs. en allmänt hållen regel tänkt att träffa flertalet olika situationer. Det finns därför inget entydigt svar på den här frågan varför lagens förarbeten liksom relevant rättspraxis behöver studeras på ett mer djuplodat sätt än vad som ges inom ramen för vår expresstjänst.
Men mycket kort kan sägas att det i den ursprungliga propositionen nämns ett typfall, vilket är hyresvärdens omläggning av brukningsändamålet, dvs. när hyresvärden har för avsikt att hyra till annan verksamhet än den som hyresgästen bedriver. Men något sådant är det ju inte tal om här. Samtidigt uttalades att frågan i övrigt fick lämnas till rättstillämpningen att utveckla, dvs. till domstolarna och framförallt högst instans. Några intressanta avgöranden från Högsta domstolen (HD) när bestämmelsen i 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. JB har varit under prövning är NJA 2011 s. 27 och NJA 2013 s. 1112. Jag kan dock inte exakt avgöra vad som gäller i just ditt fall. I praktiken kommer det att sannolikt behöva lösas genom en förhandling med bostadsrättsföreningen, om du orkar driva detta vill säga. Alternativt anlitar du oss eller någon annan för en mer omfattande rättsutredning och ombudshjälp.
Ytterligare en aspekt värd att nämna
Enligt 12 kap. 58 § 1 st. JB gäller att om hyresvärden vill säga upp avtalet ska han (bostadsrättföreningen) i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning (vilket föreningen verkar ha gjort). Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han (du) inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling (gissningsvis har föreningen inte gjort det sistnämnda). Underlåter hyresvärden att fullgöra detta är uppsägningen utan verkan. Om de här formkraven inte är uppfyllda, dvs. om uppgifterna saknas i brevet från bostadsrättsföreningen, har ingen uppsägning skett enligt lag, vilket i sin tur innebär att någon uppsägningstid inte heller har börjat löpa.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan sägas att bostadsrättsföreningen kan säga upp ditt hyresavtal gällande garageplatsen, men du har rätt till en betydligt längre uppsägningstid än den föreningen gör gällande. Men om det föreligger en rätt till kompensation är dock något oklart.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
