Vad gäller vid servitutsavtal avseende en brygga när den tjänande fastigheten överlåts? Och vad händer om den av den tidigare fastighetsägaren upplåtna nyttjanderätten endast har ingåtts muntligt?
Hej .
Jag undrar om ni kan hjälpa mig att få klarhet i en fråga som är aktuell nu i sommartid ?
För 5 år sedan köpte jag och min sambo en fastighet med servitut att vi får nyttja en gångväg samt att få ha en båtplats ( 1 båt ) och båtupptagning vid Storsjön !
För 3 år sedan gjorde vi i ordning en båtplats och en brygga för att ta sig i och ur båten , på anvisad plats enl , tomtkarta och med ok från tidigare ägare .
Vintertid tar vi upp båten och förvarar den på vår tomt .
Till frågan :
Nya Ägare har tillträtt sedan 6 månader tillbaka och en dag ser jag att de är och badar på vår brygga !
Jag frågar vem de är och påpekar att denna brygga är privat . De hävdar då att det är deras brygga med , och har all rätt att göra det då den är uppförd på deras mark .
De har tidigare inte Presenterat sig eller frågat hur vår överenskommelse med tidigare ägare sett ut , och om ev hur ett framtida gemensamt nyttjande skulle se ut ?
Jag och min sambo har både gjort allt arbete med att bygga bryggan och båtplatsen samt bekostat allt material själva ( ca 70 tsk ) .
Vilka rättigheter har jag ? Jag vill inte att de är på vår brygga !
Om vi är tvungna att dela brygga med dessa människor , då vill jag att de är med och betalar på vad den faktiskt kostat .
Tacksam för svar .
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. För fem år sedan förvärvade du och din sambo en fastighet med vilken det följde ett nyttjanderättsavtal i form av ett servitut. Servitutet innebär en rätt att få använda en gångväg och en båtplats med tillhörande möjlighet till båtupptagning. En brygga byggdes sedermera för några år sedan på den ifrågavarande fastigheten och på där anvisad plats. Denna såldes dock för ett ungefär halvår sedan och den nya fastighetsägaren har nu börjat nyttja er brygga i samband med diverse badaktiviteter för vilka ni inte på något sätt har lämnat ert samtycke till. Du undrar därför vad som gäller med anledning av det inträffade och huruvida du kan få bruket av er brygga att upphöra. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är:
Lagen om införande av nya jordabalken (JP).
I din ärendebeskrivning nämner du endast en tomtkarta och ett "ok från tidigare ägare". Exakt hur detta ska tolkas bereder vissa svårigheter, men i den fortsatta framställningen kommer utgångspunkten bli att det i dagsläget saknas ett skriftligt servitutsavtal. Men eventuella förtydliganden härvidlag kan naturligtvis lämnas under den personliga telefonrådgivning som du också har beställt, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket.
Några inledande servitutsrättsliga hållpunkter
I sammanhanget kan det konstateras att du i och för sig har uppgett att det faktiskt föreligger ett giltigt servitut, vilket skulle kunna tolkas som att det inte rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan de tidigare fastighetsägarna (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Det nu sagda innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen.
Men om det trots allt föreligger en muntlig överenskommelse, är denna då att betrakta som ett giltigt servitut?
Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten (den som äger rätt till servitutet) och den tjänande fastigheten gäller endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. Eftersom det likaledes finns ett formkrav för servitutsavtal är det nu sagda ingenting annat än ett sedvanligt muntligen ingånget nyttjanderättsavtal. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och ett sådant följer inte per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den härskande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att på nytt avtala om bryggservitutet. Av det ovan anförda inses ganska snabbt att den nya fastighetsägaren i avsaknad av ett giltigt (skriftligt) servitutsavtal inte är rättsligt förpliktigad att låta er bruka dennes fastighet på det sätt som nu är i fråga.
Notis: Jag känner av förklarliga skäl inte till när överenskommelsen slöts mellan de tidigare fastighetsägarna. Men före tillkomsten av den nya jordabalken, som förvisso är från 1970, kunde servitut upplåtas muntligt och sådana kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Det ska även påpekas att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar det äldre servitutsavtalets civilrättsliga giltighet, vilket stöds av rättspraxis på fastighetsrättens område (rättspraxis = tidigare domstolsavgöranden, se bland annat hovrättsfallet RH 2003:13). Vid en uppkommen tvist som denna kan dock fastställande av avtalsinnehåll, bevisföring och andra dylika göromål givetvis bereda en del flagranta problem beträffande just äldre muntligt ingångna servitutsavtal.
Kan ett arrendeavtal upprättas? Om ja, vad gäller?
Det korta svaret lyder: Ja, det är fullt möjligt om markägaren går med på detta. Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Jordägaren är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas. Här torde det dock vara fråga om ett lägenhetsarrende varför en muntlig upplåtelse skulle vara giltig, men ett skriftligt avtal är naturligtvis ändå att rekommendera. Exempel på lägenhetsarrenden är just bryggor, små byggnader (typ kolonilotter), parkeringsplatser, fotbollsplaner och andra liknande objekt. Om den nya fastighetsägaren skulle gå med på ett arrendeavtal förtjänas det att säga att arrendatorn (vilket i så fall blir du alternativt din sambo) har en skyldighet att vårda och underhålla den del av fastigheten som lägenhetsarrendet avser och konsekvensen av bristande vård är i första hand en ersättningsskyldighet. Om försummelsen skulle vara betydande och varaktig kan bristerna istället anses utgöra vanvård, vilket kan rendera i ett omedelbart förverkande på grund av kontraktsbrott och en rätt för fastighetsägaren att kräva skadestånd (8 kap. 23 § 1 st. 3 p. och 3 st. JB). Under förutsättning att denne äger rätt att säga upp avtalet i ett sådant läge finns det bestämmelser som reglerar vad som ska hända med bryggan som du och din sambo äger (8 kap. 21 § JB). Initialt ska inlösen erbjudas din granne. Om han inte inom en månad har förklarat sig villig att förvärva bryggan måste ni föra bort denna inom tre månader. När så sker ansvarar sedan du och din sambo för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, vilket är en skyldighet som har kommit till uttryck i rättspraxis (se hovrättsavgörandet RH 2001:80).
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande anföras. Under förutsättning att det tidigare nyttjanderättsavtalet har ingåtts muntligen kan inte detta göras gällande av dig. Ett servitutsavtal ska upprättas skriftligen för att kunna åberopas av en ny ägare till en härskande fastighet. Formkravet utgör också en grundläggande förutsättning för att servitutet ska kunna skrivas in hos inskrivningsmyndigheten. Däremot äger äldre muntligt upplåtna servitut fortfarande giltigt om avtalet slöts innan den nuvarande jordabalken trädde i kraft. Notera dock att det inte finns någonting som hindrar er från att avtala om en sedvanlig gratisupplåtelse. Men utifrån den information som du har delgett oss och mot bakgrund av det uppvisade beteendet från den nya fastighetsägaren är det förmodligen rimligt att utgå ifrån att denne kommer att kräva någon form av motprestation. Exempelvis ett gemensamt nyttjande. Min uppfattning är dessvärre att du och din sambo har ett något problematiskt utgångsläge. Men märk väl att en arrendeuppgörelse enligt vilken ni i och för sig regelbundet skulle behöva erlägga en avgift inte berättigar den nya fastighetsägaren till fortsatt begagnande av bryggan varför er nyttjanderätt i ett sådant läge skulle bli helt exklusiv.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på onsdag den 1/7 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom till mig per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
