Vad gäller vid överlåtelse av hyresrätt till närstående?
Jag har en hyresrätt hos HSB Sthlm där jag och min 23 årige son bor. Jag veckopendlar till mitt jobb i Sthlm och bor i lägenheten 4 dgr i veckan och resterande tid bor jag i Skåne där jag skrev mig vid flytten med min fru o dotter.
Jag har nu ansökt om att föra över kontraktet som står på mig till min son och får då avslag av HSB med motiveringen att vi inte varit varaktigt sammanboende. Även ett glatt besked att de kommer säga upp mig. Vad göra?
kan man vara "varaktigt samboende" trots att man inte är skriven på samma adress? Jag har bott med min son i hela hans liv...
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår det utifrån den bakgrund du presenterar i din fråga har du en hyresrätt i Stockholm (kontraktet står på dig), där du bor tillsammans med din 23-årige son. Du bor i lägenheten fyra dagar i veckan och resterande tid bor du i Skåne. Anledningen till att du bor i lägenheten i Stockholm endast fyra dagar per vecka är att du veckopendlar på grund av ditt arbete. Du har nu ansökt om att överföra kontraktet till din son men nekats av hyresvärden med motiveringen att ni inte varit varaktigt sammanboende. Hyresvärden har även informerat om att du kommer att sägas upp från lägenheten. Du undrar nu vad du kan göra och om man kan vara varaktigt sammanboende trots att man inte är skriven på samma adress.
Möjligheten att överlåta hyresrätten till en närstående
En hyresgäst som inte avser att använda sin bostadslägenhet får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas av nämnden om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor (12 kap. 34 § första stycket jordabalken, JB).
Med närstående innefattas bland annat föräldrar, barn och syskon. Din son räknas därmed garanterat som närstående. För att överlåtelse ska vara möjlig krävs att samboendet ska ha varit varaktigt. För att kravet ska vara uppfyllt krävs normalt ett sammanboende uppåt tre år. Kortare tid har i praxis accepterats när ett planerat sammanboende har avbrutits av någon oförutsedd händelse, t.ex. dödsfall. Det är sökanden (du) som ska styrka att varaktigt sammanboende har förelegat. I ditt fall kan det, utifrån det du beskrivit, argumenteras för att det föreligger ett varaktigt sammanboende. När det gäller folkbokföringen är utgångspunkten enligt praxis att folkbokföringen korrekt återspeglar personens bosättning, om inte särskilda omständigheter talar emot (jfr RH 2003:60). I att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen ligger framförallt att den som vill överta hyresrätten ska ha rimliga förutsättningar att klara betalningen av hyran.
Det är alltid möjligt att överlåta en hyresrätt med hyresvärdens tillåtelse. Om hyresvärden däremot inte medger överlåtelse är ditt alternativ att vända dig till hyresnämnden. Inför hyresnämnden blir det i sådana fall upp till dig att visa att det föreligger ett varaktigt sammanboende.
Angående din uppsägning
I ditt fall vet jag tyvärr inte på vilka grunder hyresvärden informerat om att du kommer att sägas upp (inte heller om det faktiskt skett en uppsägning eller om hyresvärden endast informerat om att så kommer att ske). Jag kan dock tänka mig att uppsägningen är utifrån att hyresvärden anser att du inte längre har något behov av lägenheten (jfr 12 kap. 46 § p10 JB).
Eftersom du nyttjar lägenheten som en övernattningslägenhet och du har din permanentbostad i Skåne är ditt besittningsskydd inte lika starkt som om lägenheten hade varit din permanentbostad. Behovet av en övernattningslägenhet anses i vissa fall vara ett skyddsvärt intresse men besittningsskyddet är svagare än för en permanentbostad. Då det rör sig om en lägenhet som inte används som permanentbostad får det göras en bedömning om lägenheten är ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Frågan om vilka kriterier som krävs för att behovet av en kompletterande lägenhet till sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövats i flertalet fall.
I ett avgörande av Svea Hovrätt (ÖH 337/2002) uttalade domstolen att det enligt praxis krävs att komplementbostaden normalt sett används 2-3 gånger i veckan alternativt 80- 100 dagar om året, men det finns exempel på att en lägre frekvens har godtagits. För att lägenheten ska anses vara ett nödvändigt bostadskomplement har hovrätten dessutom uttalat att användningen av lägenheten ska ske i samband med studier eller arbete. I ÖH 9920-05 hade en hyresgäst en övernattningslägenhet i Stockholm och en permanentbostad i Ronneby. Hovrätten konstaterade att uppgifter i målet tydde på ett kontinuerligt behov av lägenheten och att den fick anses vara ett nödvändigt komplement till permanentbostaden. I fallet godtogs syftet med användning av lägenheten, hur frekvent den användes samt hur långt pendlingsavståndet var. I rättsfallet ÖH 2755-05 ansågs pendlingsavståndet däremot inte vara tillräckligt långt då det rörde sig om en bilresa på 10 mil (ca 1 timme och 20 minuters bilfärd).
Enligt praxis är alltså intresset av att behålla hyreskontraktet skyddsvärt om lägenheten kan anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hur omfattande användningen är av övernattningslägenheten är det första kriteriet att ta hänsyn till, det andra är pendlingsavståndet och vilket syfte behovet av övernattningslägenhet tillgodoser. Att du har en så pass lång resväg som du beskriver, att du nyttjar den fyra dagar per vecka och att du använder den för ditt arbete talar för att du kan ha ett skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten.
Om du blir uppsagd (eller har blivit uppsagd) kan du vägra att godta uppsägningen. Om du vägrar att godta uppsägningen är den utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § första stycket JB). I ditt fall innebär det att du kan vägra uppsägningen och att det är hyresvärdens ansvar att ta ärendet till hyresnämnden som får avgöra om du får bo kvar eller inte.
Avslutningsvis är min rekommendation att du anlitar en jurist som går igenom alla omständigheter och som kan vara behjälplig vid förhandling i hyresnämnden. Mitt svar till dig är endast skrivet utifrån den information du delgett oss i din fråga. Mitt svar avseende uppsägningen är skrivet utifrån vad jag tror att kan vara skälet till uppsägning (då inget sådant presenterats i din fråga). En av våra jurister på Lawline juristbyrå kan givetvis vara behjälpliga i ärendet. Om så är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
