Vad gäller vid gemensamt ägd mark / delägarförvaltad samfällighet?

2020-11-12 i Samägandeavtal
FRÅGA
Hej!Vår fastighet äger en viss procent i en SAMFÄLLIGHET/Lantbruksenhet/fäbodvall,på samfälligheten finns ett flertal gamla byggnader.Hur förhåller sig tillträde till dessa byggnader?Är det alla delägarfastigheter i samfälligheten/delägare som har tillgång till alla gamla byggnader eller är det den som anser sig ha tillgång till ett visst hus enligt gammal hävd?Ingen av byggnaderna har uppgift på vem som har uppfört dom, de uppfördes när fäbodvallen var i drift ochbyggnaderna är ca 100 gamla.Har uppkommit en tvist där de som inte har någon byggnad på fäbodvallen kräver "sin" rätt att ha tillgång till alla på fäbodvallens gamla byggnader.Finns det något samband med reglerna för vad som gäller för Samfällighet och Samägd mark vad det gäller tillgång för delägare till byggnader?Och om det nu är så att alla har tillgång till byggnaderna hur ska dom i så fall hävda sin rätt?Tack på förhand!
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet vilken är andelsägare i en annan större fastighet som även utgör en samfällighet. På den här fastigheten står flertalet byggnader, men förutom åldern saknas uppgifter på vem som från början lät uppföra husen och vem som egentligen äger rätt att nyttja dessa. Såvitt jag förstår finns det dock några delägarfastigher som saknar en "egen" byggnad varför ägarna till dessa nu åberopar någon form av nyttjanderätt till samtliga byggnader. Mot bakgrund av detta undrar du nu vad som egentligen gäller i det här avseendet. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.

Lagen om samfälligheter (samfällighetslagen, LOS).

Lagen om samäganderätt (samägandesrättslagen, SamägL).

Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).

Några inledande hållpunkter

Ett avtal kan ingås muntligt, skriftligt eller konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna (1 AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Utifrån din ärendebeskrivning är det dock av förklarliga skäl svårt att avgöra om en tydlig anbuds- och acceptutväxling har skett vid någon given tidpunkt och det är vidare svårt att avgöra om det möjligen föreligger något slags muntligt eller skriftligt samarbetsavtal mellan fastighetsägarna och vad som i så fall skulle ha manifesterats i detta. Oaktat formen för avtalet och mot bakgrund av hur dina frågor är ställda torde sannolikt ganska mycket ha lämnats oreglerat av parterna, vilka i det här fallet alltså utgörs av samtliga andelsägare (fastighetsägare).

Ett avtalsrättsligt resonemang

Under förutsättning att samtliga fastighetsägare har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket och förvaltningen av hela samfälligheten talar detta för att det ligger något sorts konkludent ingånget avtal i botten för den uppkomna situationen. Avtalsinnehållet kan jag då av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som eventuellt har utbildats mellan dig och övriga fastighetsägare inom samfälligheten naturligtvis inte är någon allmänt känd materia. Men så länge samtliga inte har accepterat att en fastighetsägare ensamt kan göra anspråk på specifika byggnader torde detta eventuellt kunna utgöra ett avtalsbrott från de andelsägare som agerar på ett sådant sätt. Vid konkludent ingångna avtal saknar dock avtalet inte sällan uttryckliga bestämmelser om eventuella påföljder vid brott mot avtalet och den tillhörande lojalitetsplikten varför allmänna skadeståndsrättsliga principer istället kan aktualiseras. Men svaret på din första fråga om huruvida samtliga delägare har rätt att nyttja alla byggnader är i vart fall mycket svårt att besvara så här långt.

Förhållandet mellan reglerna om samfälligheter och reglerna om samäganderätt (avseende den gemensamt ägda marken och de där tillhörande byggnaderna) - Vad gäller?

Din ärendebeskrivning vittnar om att ni, genom era respektive fastigheter, äger den ifrågavarande fastigheten/samfälligheten tillsammans och då med så kallad samäganderätt. Enligt samäganderättslagen krävs i princip samtliga delägares samtycke för att alla inplanerade åtgärder ska få genomföras på det samfällda godset (för att använda lagtextens ganska ålderdomliga begreppsapparat), vilket i praktiken innebär att det för varje delägare tillkommer en typ av vetorätt (2 § SamägL). Detta betyder i sin tur att alla måste vara överens om allt. Om enighet inte kan uppnås rörande objektets förvaltning eller nyttjande i övrigt har vardera delägare rätt att hos domstol (en tingsrätt) ansöka om ett förordnande av en god man som då går in som en extern förvaltare (3 § SamägL, vilket dock inte ska förväxlas med det godmanskap som kan aktualiseras på det familjerättsliga området). Men vad som händer i termer av repressalier om en eller flera delägare vidtar en åtgärd i strid med exempelvis ett muntligt, skriftligt eller konkludent ingånget samarbetsavtal och utan inhämtande av erforderligt samtycke från övriga regleras däremot inte av samäganderättslagen. Det ska dock noteras att åtgärder som inte tål uppskov kan vidtas i övriga delägares frånvaro och då utan inhämtande av erforderliga samtycken. Men den uppkomna situationen handlar inte om de nyss nämnda akuta scenariona utan mer om vad som egentligen gäller mellan de olika fastighetsägarna och här är jag av den uppfattningen att det generellt torde fordras konsensusbeslut (samförstånd) avseende alla dina frågor enligt ovan.

Du uppger som sagt också att det handlar om en samfällighet, men du nämner ingenting om någon samfällighetsförening, vilket jag tolkar som att det inte finns någon juridisk person som formellt förvaltar den gemensamt ägda fastigheten utan att det istället rör sig om en så kallad delägarförvaltning, vilket betyder att det är delägarna direkt som svarar för förvaltningen (4 § LOS). Här föreligger det en ganska tydlig koppling till reglerna i samäganderättslagen. Vid delägarförvaltning ska nämligen besluten fattas gemensamt (6 § LOS) och om delägarna inte skulle kunna enas i en fråga kan ärendet, efter en framställd begäran från en av fastighetsägarna, hänskjutas till den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet) som då kommer att hålla ett sammanträde med delägarna (fastighetsägarna) för att på så sätt och i förekommande fall, om det skulle framstå som behövligt, tvångsmässigt avgöra frågan (7 § 1 st. LOS). Samtliga delägare har rätt att få närvara vid ett sådant sammanträde och det kan även i förlängningen leda till att lantmätaren, om omständigheterna påkallar detta, förordnar om föreningsförvaltning, vilket innebär bildandet av en samfällighetsförening (7 och 9 §§ LOS). En sådan fungerar i stort sett som andra demokratiska sammanslutningar och har därför karaktären av en ekonomisk förening varför stadgar då behöver antas, en styrelse utses och sedvanliga årsstämmor hållas. Det korta svaret på din andra fråga lyder därför att det finns ett samband mellan reglerna för vad som gäller för samfälligheter och reglerna beträffande den gemensamt ägda marken. Din tredje och sista fråga besvaras vidare enligt följande. För att en enskild fastighetsägare i det här sammanhanget ska kunna hävda sin rätt krävs att denne kallar till ett möte och sedan där och på basis av samäganderättslagen alternativt samfällighetslagen åberopar samtyckeskravet, alltså kravet på konsensusbeslut, vilket som sagt i praktiken innebär att det faktiskt föreligger en vetorätt för varje fastighetsägare.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Sammanfattningsvis torde det enligt min mening bli svårt att åberopa hävd som grund för att vissa skulle äga exklusiv rätt att få nyttja specifika byggnader på fastigheten. Och detta mot bakgrund av den lagstiftning som det har redogjorts för tidigare i den här utredningen. Ni äger marken med samäganderätt och den ifrågavarande samfälligheten är vidare, såvitt jag förstår, delägarförvaltad, vilket innebär att besluten rörande förvaltningen av fastigheten inklusive samtliga fastighetstillbehör (byggnaderna) ska fattas gemensamt.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll