Vad gäller vid försäljning och förvaltning av samägd jordbruksfastighet?
Hej!
Jag och mina 8 syskon har ärvt ett litet familjejordbruk efter våra föräldrar som avled under förra året och nu undrar jag vad som gäller. Får några syskon bestämma att fastigheten ska renoveras utan att prata med alla? Får de sälja saker utan att fråga? Kan man stycka av mark vid en försäljning även om alla inte godkänner detta? Hur länge ska man vänta på att man ska sälja jordbruksfastigheten, eftersom några syskon använder fastigheten som sin kolonilott. Vi har stora problem med kommunikationen mellan oss, eftersom vissa syskon anser att de har rätt att fatta vissa beslut utan att delge alla syskon.
Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Normalt sett när flera gemensamt äger en fastighet regleras rättigheter och skyldigheter i samäganderättslagen. Lagen är tillämplig i ert fall, däremot ska även lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter tillämpas, vilken ersätter 2-6 § i samäganderättslagen. Samäganderättslagen är dispositiv och kan avtalas bort genom ett samäganderättsavtal, vilket inte är möjligt när det gäller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter.
Lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter ska tillämpas om fast egendom som är taxerad som lantbruksenhet ägs av minst tre gemensamt och ersätter som nämnt ovan 2-6 § i samäganderättslagen (1 §). Så som du beskriver fastigheten i din fråga utgår jag i mitt svar från att den är taxerad som lantbruksenhet och nämnda lag är tillämplig. Skulle så inte vara fallet är det istället samäganderättslagen i sin helhet som tillämpas och du är välkommen att kontakta mig för klargörande om vad som då gäller.
Delägarna ska utse en ställföreträdare
Delägarna i fastigheten ska utse en ställföreträdare. Valet av ställföreträdare ska för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel anmälas skriftligen till inskrivningsmyndigheten. Anmälan ska vara undertecknad av ställföreträdaren och innehålla en försäkran av honom eller henne på heder och samvete att bestämmelserna i lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter har iakttagits vid valet av ställföreträdare. Om en anmälan inte gjorts ska tingsrätten på orten utse en ställföreträdare efter anmälan av en myndighet eller delägare. Innan en ställföreträdare förordnas ska delägarna ges tillfälle att yttra sig, om det är möjligt. När tingsrätten har förordnat en ställföreträdare, ska detta anmälas till inskrivningsmyndigheten. Delägarna kan när som helst utse en ny ställföreträdare i stället för en ställföreträdare som tidigare har anmälts eller förordnats (2 §). Val av ställföreträdare sker genom röstning. Den som fått flest röster utses till ställföreträdare. Har flera fått lika röstetal, avgörs valet genom lottning (5 § tredje stycket).
Ställföreträdaren svarar för den löpande förvaltningen av fastigheten enligt de riktlinjer och anvisningar som delägarna meddelar och har behörighet att företräda delägarna mot tredje man i angelägenheter som rör fastigheten. Ställföreträdaren får däremot inte överlåta fastigheten eller del av den, inteckna eller pantsätta fastigheten upplåta nyttjanderätt eller annan rättighet i fastigheten, om avtalet gäller för längre tid än fem år eller för någons livstid eller om det kan bli förlängt på begäran av nyttjanderättshavaren (3 §).
Beslut av delägarna
För beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda delägarna gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. Varje delägares röstetal räknas efter hens andel i fastigheten. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren. Det är således tillräckligt med enkel majoritet för beslut om förvaltningen i vilket ställföreträdaren får företräda delägarna. För andra beslut, dvs sådana där ställföreträdaren inte får företräda delägarna (försäljning av fastigheten, inteckning och pantsättning m.m.) krävs det att alla delägare är eniga (5 § första och andra stycket).
Försäljning av fastigheten
För att hela fastigheten ska säljas är utgångspunkten att samtliga delägare ska vara eniga (se resonemang enligt ovan). Varje delägare har däremot en möjlighet att hos domstol begära att fastigheten för gemensam räkning säljs på offentlig auktion. Rätten ska dock inte besluta om försäljning om någon av de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd (13 §). Exakt vad som utgör synnerliga skäl får avgöras i det enskilda fallet, dock är kravet högt ställt. I samäganderättslagen finns en liknande bestämmelse enligt vilken det enligt praxis framkommer att sådant som kan utgöra synnerliga skäl är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller sociala skäl (jfr NJA 1974 s. 490). I samäganderättslagen finns regler för hur en tvångsförsäljning på offentlig auktion går till genom utseende av en god man (8-15 § samäganderättslagen).
I ert fall ska ni utse en ställföreträdare om så inte skett. Bäst är om ni kan komma överens om att utse en ställföreträdare genom röstning. Om så inte sker kan du vända dig till domstol och begära att en ställföreträdare förordnas. Det är ställföreträdaren som svarar för den löpande förvaltningen, efter röstning bland alla er delägare. För den löpande förvaltningen är enkel majoritet tillräckligt. Renovering är sådant som kan beslutas med enkel majoritet, medan försäljning, avstyckning m.m. måste ni vara eniga om. Beslutet kan inte tas av ett par av delägarna utan ska ske efter röstning.
Min rekommendation om ni inte kommer överens är att du vänder dig till domstol för utseende av en ställföreträdare. Det finns ingen tid för hur länge ni ska vänta med att sälja fastigheten. Är ni inte helt eniga om försäljning av den kan du vända dig till domstol och begära tvångsförsäljning. Domstolen kommer i sådana fall att utse en god man som sköter försäljningen. Vill någon/några av delägarna behålla fastigheten kan de lägga bud på den vid auktionen, men det innebär även att utomstående intressenter kan lägga bud på den.
Om du vill ha hjälp av en jurist på Lawlines juristbyrå vid kontakt med domstol för att begära att en ställföreträdare utses eller för att begära tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Givetvis får du även kontakta mig om något i svaret ovan är oklart. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
