Vad gäller vid försäljning av samägd fastighet?
Hej.
Min fråga är om samägd bostadsrätt, för att min pappa och hans bror äger en fastighet var och en har 50% av fstigheten. Där min pappa och hans bror gick i konflikt med varandra, och då hans bror vill sälja hans del till någon annan, men han vill inte sälja det till min pappa medan min pappa vill köpa andra delen och har råd att köpa det. Så min fråga är kan min pappa avbryt säljning av andra delen, med hänsyn att han äger den andra delen? och vad säger samäganderättslagen om det?
( Konflikten varit om att min pappa gjörde totala renovering i fastigheten och när min pappa sa till hans bror att betala halva kostnade av renovering, där hans bror vägrade, där hans argument varit att jag sa inte till dig göra de renoveringen, men jag vill säga att renoveringen som min pappa gjörde varit tvingande annars skulle fastigheten varit inte plats att man bor i.)
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Då din pappa äger en fastighet tillsammans med sin bror handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig i dess helhet.
Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om allt
Som utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att de måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i fastigheten. Din pappas bror har rätt att sälja sin andel i fastigheten, och har även rätt att välja att inte göra det till din pappa.
Som delägare i fastigheten kan man begära tvångsförsäljning av fastigheten
Kan din pappa och hans bror inte komma överens om fastighetens vård och hans bror inte låter honom köpa broderns andel finns det en möjlighet för din pappa att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om din pappa och hans bror äger halva fastigheten var så delar de på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill din pappa köpa ut sin bror och behålla fastigheten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om din pappa och hans bror är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller deras beslut (12 § första stycket SamägL). Är de däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger din pappa en möjlighet att köpa ut sin bror även om de inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att din pappa inte lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.
Sammanfattning
Din pappa och hans bror kan ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör fastigheten som helhet, som de samäger. Din pappa kan däremot inte hindra sin bror att sälja sin andel av fastigheten och kan inte heller begära att få köpa andelen före någon annan.
Kan de inte komma överens har din pappa däremot möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du/din pappa anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa din pappa att titta på ärendet och företräda honom för det fall att det behövs. Är ni intresserade av detta är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
