vad gäller vid fel i bostadsrätt?

2020-09-05 i Köplagen
FRÅGA
Hej!Hade två dolda fel i min lägenhet enligt mig men mäklaren verkar vara oense och partisk till säljaren.Lådorna i köket som sitter intill ugnen är värmeskadat så de har flagnat av. Den översta lådan såg man inte detta på och vissa syns bara på sidan. Detta felet är debaterbart. Vill höra om er åsikt om detta.Har bilder på allt och meddelanden med mäklaren.Sen toalett sitsen, den plastenheten under sitsen som fäster den till stolen var knäckt. Vilket är ett KLART dolt fel enligt mig. Man märkte inte det förrän jag suttit där ett par gånger då den gled ut under mig.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Som jag tolkar din fråga undrar du om lådornas värmeskador i köket, samt om en skada på toalettsitsen kan räkna som dolda fel. Jag tolkar det som att du har köpt en bostadsrätt av en annan privatperson, som en mäklare har förmedlat. Det är då köplagen som gäller som utgångspunkt. Bostadsrätter omfattas alltså inte av samma regler om dolda fel, som fastighets- eller villaköp gör.

Fel på lägenheten

Huvudsakligen är det fel på en vara om den avviker från vad ni avtalat om, utifrån kvalitet och andra egenskaper. Det innebär att om ni särskilt avtalat om en lägenhet som ska ha fungerande toalettstol och inte värmeskadade köksskåp, är det helt enkelt fel på lägenheten (17§ köplagen). Om ni inte uttryckligen har avtalat om detta, vilket är ganska vanligt, ska lägenheten kunna användas för samma ändamål som liknande lägenheter. Den kan även anses felaktig om den inte överensstämmer med vad säljaren annonserat om vid marknadsföringen av lägenheten (18§ köplagen). Om lägenheten säljes i befintligt skick eller liknande förbehåll, kan den ändå anses felaktig om den inte överensstämmer med egenskaper som säljaren lämnat före köpet, eller om säljaren har underlåtit att upplysa köparen om avvikelser som köparen med fog kunnat räkna med. Även om varan väsentligt sämre än vad köparen med fog kunnat förutsätta utifrån pris och andra omständigheter (19§ köplagen).

Undersökning av lägenheten

Även om fel enligt ovan föreligger, får du som köpare inte åberopa felet om du kan antas ha känt till det vid köper, eller om du vid en undersökning borde ha upptäckt felet, såvida säljaren inte har handlat i strid mot tro och heder (20§ köplagen). Det finns alltså inte någon uttalad undersökningsplikt för köparen, men om köparen gör en undersökning, eller om säljaren uppmanar köparen att göra det, gäller dessa regler. Säljarens lugnande besked om en viss egenskap, kan neutralisera köparens undersökningsplikt. Köparen har dock rätt att åberopa dolda fel, då det är fel som köparen inte borde ha upptäckt. Men om köparen känt till en omständighet som i och för sig kan tyda på att fel föreligger, exempelvis om du sett att något skåp är skadat, eller att toalettsitsen är gammal eller ser sne ut. För att bedöma om dessa fel skulle räknas som fel som du inte borde ha upptäckt, tänker man på din möjlighet att upptäckta det, eller om säljaren lämnat lugnande besked till dig.

Vem ansvarar för eventuellt fel?

Säljaren svarar för fel som uppstått innan du fått lägenheten i din besittning, även om felet visar sig först senare (21§ köplagen). Om en försämring uppstår, exempelvis om toalettsitsen inte var sönder vid köpet, men försämrats efter att du tagit över lägenheten, kan den ändå anses som säljarens ansvar om försämringen beror på säljarens avtalsbrott, garanti eller liknande utfästelse om sitsens egenskap.

I ditt fall

Om säljaren sagt något specifikt om köksskåpens eller toalettsitsens egenskap, och betryggat deras kvalitet, kan du åberopa felen om de avviker från vad säljaren sagt. Om detta inte skett, kan du åberopa felen om de avviker från vad du med fog kan förutsätta utifrån exempelvis lägenhetens ålder, skick överlag, annan information om lägenhetens bruk och liknande. Annars kan du endast åberopa felen om du inte borde upptäckt dem vid din undersökning. Det är väldigt svårt för mig att säga då jag inte vet hur undersökningen gick till eller hur lätt det är att se dessa skador. Min uppfattning är att det låter förhållandevis enkelt att upptäcka skadorna i skåpen i köket, då det i princip bara är att öppna luckorna och titta. Toalettsitsen kanske är svårare och skulle eventuellt kunna vara ett fel som du inte borde upptäckt, dock är det också ganska tveksamt på grund av felets beskaffenhet.

Om du skulle ha rätt, kan du kräva prisavdrag och skadestånd hos säljaren, och andra påföljder enligt 30§ köplagen. Dock förutsätter detta att du reklamerat inom skälig tid från det att du upptäckte felet eller borde märkt felet (32§ köplagen).

Ditt nästa steg är att ta ärende till tingsrätten genom stämning, men om du skulle förlora tvisten kan det bli kostsamma rättegångskostnader som du kan få betala. Därför hade jag övervägt utifrån kostnadernas storlek och din angelägenhet att få de fixade, om det är värt det.

Önskar du vidare rådgivning kan du kontakta våra jurister som kan hjälpa dig vidare!
Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.

Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:

Telefon: 08-533 300 04

Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00

Hoppas du har fått någon vägledning i dina frågor!

Vänligen,

Sara Pedersen
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1229)
2020-10-01 Kan man bli återbetalningsskyldig om man har använt en begagnad bil som delbetalning vid köp av en ny bil?
2020-09-29 Vad anses som fel när varan sålts i befintligt skick?
2020-09-27 Möjligheter att ånga köp mellan näringsidkare
2020-09-27 Fel i vara

Alla besvarade frågor (84717)