Vad gäller om servitut?
Hejsan,
Jag köpte en fastighet 2014. (av mina föräldrar)
Denna fastighet har sedan 2008 haft ett avtal om nyttjanderätt som följer fastigheten om en avloppsslang där en ekonomisk förening äger nyttjanderätten.
Föreningen har även lagt ner fiber- och vattenslang och jag tror också att det finns en elledning där i men elledningen är jag inte säker på.
Utöver ledningarna har föreningen utan avtal förlagt en fiberbrunn på min fastighet.
Kan man använda sig av avtalet för avloppsslangen och hävda att man även får ha vatten- och fiberslangar i samma dragning?
Nu ska föreningen göras om till en samfällighetsförening (istället för ekonomisk förening) i samband med detta har lantmäteriet kopplats in för att sköta arbetet.
Kan föreningen/lantmäteriet i så fall tvinga in vatten- och fiberslangarna samt brunnen i avtalet och omforma det till servitut, trots att jag inte samtycker?
Bakgrunden till att jag inte samtycker är att föreningen inte skött sig i enligthet deras stadgarna och krävt pengar som de inte har rätt att kräva då det inte är reglerat i stadgarna. Vidare har föreningen även krävt att jag ska göra ändringar i min del av anläggningen trots att detta saknar stöd i stadgarna.
Så kort, det är tre frågor;
Kan servitut gällande enbart en avloppsslang även täcka nyttjande av vatten- och fiberslang samt fiberbrunn?
Kan lantmäteriet för föreningens talan tvinga fram ett servitut om min mark mot min vilja, Vad gäller?
Kan föreningen ställa krav som inte finns i stadgarna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Din fråga rör främst servitut och vilka regler som gäller; reglerna om servitut finns i jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).
Ett servitut är en rätt för en fastighet att nyttja en annan fastighet på ett visst sätt (jfr 14 kap. 1 § JB). Rätten kan vara t.ex. att använda en brunn, väg eller som i ditt fall en avloppsslang. Fastigheten som upplåter nyttjanderätten (dvs. din fastighet) kallas för den tjänande fastigheten, den som ges en nyttjanderätt kallas för den härskande fastigheten. Ett servitut kan upprättas på två sätt, genom avtalsservitut och officialservitut.
Avtalsservitut
Fastigheternas ägare kan bilda ett så kallat avtalsservitut. I avtalet kommer fastighetsägarna överens om hur nyttjandet av fastigheten ska regleras. Avtalsservitutet ska upprättas skriftligen vari det ska anges den härskande och tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen (14 kap. 5 § JB). Ägaren av den härskande fastigheten ska vid servitutets utövning se till att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt (14 kap. 6 § JB). Om den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet, åligger det vederbörande att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta eventuell skada (14 kap. 7 § JB). Om överträdelsen är av väsentlig betydelse för den andre och rättelse inte sker inom skälig tid efter anmaning, har fastighetsägaren rätt att häva servitutet och att få ersättning för sin skada (14 kap. 8 § JB). Hävning av servitutet ska underrättas den andre fastighetsägaren utan oskäligt dröjsmål, annars går rätten att häva förlorad (14 kap. 10 § JB).
Huruvida den härskande fastigheten har rätt att använda servitutet för vattenslang, fiberslang och fiberbrunn är i grund och botten utifrån vad som är avtalat i servitutet. Som synes kan du i vissa fall ha rätt att häva servitutet och/eller få ersättning för eventuell skada. För hävning krävs att det är av väsentlig betydelse för dig, vilket det torde vara tveksamt om det är. Likaledes är frågan om du lidit någon ekonomisk skada du kan ha rätt till ersättning för. Dessvärre är det en fråga jag inte kan besvara (då jag inte vet om du lidit någon ekonomisk skada).
Officialservitut
Om ni som fastighetsägare inte är överens kan Lantmäteriet besluta om ett s.k. officialservitut. Reglerna finns i fastighetsbildningslagen (FBL) och kan ske efter ansökan från någon av fastighetsägarna. För att man ska kunna få ett officialservitut krävs det att servitutet är stadigvarande och av väsentlig betydelse för en fastighets ändamålsenliga användning (7 kap. 1 § första stycket FBL). Som exempel då officialservitut i regel beviljas är när en fastighetsägare behöver nyttja en enskild väg för att kunna ta sig till sin fastighet. Ett officialservitut får inte innebära större skyldigheter för den tjänande fastigheten att underhålla en anläggning som omfattas av servitutet, om inte fastighetsägarna är överens om det (7 kap. 1 § andra stycket FBL).
Som svar på din fråga innebär det att Lantmäteriet kan besluta om ett officialservitut om du och den andra fastighetsägaren inte kan komma överens. Om Lantmäteriet beslutar om ett officialservitut kan du överklaga det till mark- och miljödomstolen. Din överklagan ska ske inom fyra veckor från beslutet om officialservitut togs. Första instans är mark- och miljödomstolen (15 kap. 6 § FBL).
Kan föreningen ställa krav som inte finns i stadgarna?
Antagna stadgar i en förening kan beskrivas som föreningens regler. I stadgarna ska det framgå vad föreningen heter, vilket ändamål föreningen har och var föreningen har sitt säte. Det bör vidare i stadgarna framgå vilken beslutsordning det finns i föreningen. Enligt den praxis som finns är årsmötet det högst beslutande organet.
De beslut en förening tar ska givetvis inte strida mot stadgarna. Däremot kan det tas beslut som inte strider mot föreningens stadgar. I ditt fall vet jag inte exakt vilka beslut föreningen tagit och vad stadgarna säger. Likväl finns det en möjlighet för en förening att ändra dess stadgar. Samt – styrelsen i föreningen har i regel rätt att besluta i alla frågor som inte eventuell lag eller stadgar säger att medlemmarna ska fatta beslut om på föreningsstämma.
Utan närmre information och granskning av stadgar går det dessvärre inte att ge närmre besked än så i ditt fall.
Råd i ditt fall
För det fall att du och den härskande fastigheten inte kan komma överens finns det en möjlighet att Lantmäteriet beslutar om ett officialservitut. Så kan ske om servitutet är stadigvarande och av väsentlig betydelse för en fastighets ändamålsenliga användning. Exakt hur det är i ditt fall är svårt att ge besked om på rak arm; om Lantmäteriet beslutar om ett officialservitut och du är av annan uppfattning går beslutet att överklaga. Om du överklagar måste du i sådana fall angripa att officialservitutet inte uppfyller lagens krav (dvs. att servitutet inte är stadigvarande och att det inte är av väsentlig betydelse för fastighetens ändamålsenliga användning).
Om du behöver hjälp att exempelvis upprätta en överklagan kan en jurist på Lawlines juristbyrå hjälpa dig med det. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
