Vad gäller om samäganderättslagen har avtalats bort?
Hej.
Jag har en fråga rörande konsekvensen av att avtala bort lagen om samäganderätt.
Jag äger tillsammans med mina 2 systrar en frititdsfastighet som vi fick i gåva av våra föräldrar under 80-talet. Gåvan är villkorad med en hembudsklausul samt att lagen om samäganderätt är avtalad bort.
Min fråga är om det finns några begränsningar i vad jag som delägare får göra med fastigheten och dess byggnader och tillbehör?
Kan jag anlägga vägar, fälla träd, söka bygglov etc helt utan hänsyn till de övriga delägarna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Utgångspunkten när egendom samägs av två eller flera personer är att samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig (se vidare 1 § SamägL).
Samäganderättslagen är emellertid till största del dispositiv, vilket innebär att dess bestämmelser kan avtalas bort. Det framgår att detta har gjorts avseende er samägda fritidsfastighet. Huruvida du får vidta de åtgärder du exemplifierar beror alltså på vad som är avtalat istället för samäganderättslagen. Om det enbart är så att samäganderättslagen avtalats bort, utan att ni för den delen har avtalat om vad som istället ska gälla, bör slutsatsen vara att lagen helt enkelt inte ska tillämpas.
Den bestämmelse som främst är aktuell i ditt fall är 2 § SamägL, där det stadgas att delägarna måste vara överens för att någon ska kunna förfoga över egendomen eller vidta åtgärder i dess förvaltning. Då samäganderättslagen enligt gåvobrevet inte ska tillämpas torde slutsatsen kunna dras att alla delägare istället har en rätt att vidta åtgärder utan övriga delägares samtycke. Huruvida denna tolkning är 100% korrekt kan jag dock inte garantera då denna fråga mig veterligen inte har prövats i praxis och jag inte vet exakt om det skrivits något annat i gåvobrevet som ska gälla istället för samäganderättslagen. En sådan slutsats skulle ju föranleda att ni alla tre får göra exakt vad ni vill med egendomen och märkliga situationer skulle då kunna uppstå.
Mitt råd till dig är att försöka komma överens med dina syskon om egendomens förvaltning eller fråga gåvogivaren vad avsikten var angående hur fastigheten skulle förvaltas. Att observera är också att HD i ett nytt avgörande kommit fram till att även om samäganderättslagen avtalats bort har varje delägare, om delägarna inte kan komma överens om något, en rätt att ansöka om förordnande av en god man vid tingsrätten för egendomens förvaltning, förutsatt att en alternativ tvistelösning inte har reglerats mellan parterna (se NJA 2019 s. 1055).
Om du vill ha hjälp av någon av våra verksamma jurister som kan kolla närmare på ärendet kan du boka det här.
Med vänliga hälsningar,
