Vad gäller om jaktarrendator vill bryta avtalet under hyrestiden?
Hej,
Vi har en skriftlig överenskommelse på ett jaktarrende:
Hyrestiden är 5 år 1/5 2017 - 30/4 2021
uppsägningstid under hyrestiden är 3 månader före jaktårets inledning ( 1 juli )
Frågan: Vad gäller för arrendator om denne vill bryta avtalet under hyrestid?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Upplåtelse av jakt är en nyttjanderätt och är sällan ett renodlat arrendeavtal men brukar dock i dagligt tal kallas för jaktarrende. Detta brukar motiveras med att jakträtten inte är en total nyttjanderätt till mark så som man har vid exempelvis ett jordbruksarrende så faller jakträttsupplåtelser inte under arrendelagstiftningen. Beorende på avtalets syfte och utformning kan olika regler angående uppsägning gälla. Först vill jag nämna att en upplåtelse av jakt inte är ett arrende i fastighetsrättslig mening utan ett nyttjanderättsavtal vilket framgår av 7 kap 3 § Jordabalken.
Detta kallas för partiell nyttjanderätt och ger nyttjanderättshavaren rätt att använda fastigheten i ett visst avseende, till exempel för jakt. Fastighetsägaren har då kvar rätten att disponera fastigheten i övrigt, till exempel för jord- eller skogsbruk. Upplåtelse av jakt regleras istället i en lag som kallas för jaktlagen (JL) samt några allmänna nyttjanderättsliga regler i jordabalken (JB) är tillämpliga.
Vid sidan av JB:s bestämmelser om nyttjanderätt gäller för vissa jakträttsupplåtelser särskilda uppsägningsregler. Dessa regler gäller dock inte vid s.k. kombinerade upplåtelser, dvs. upplåtelser där jakträtten är kombinerad med besittningsrätt till marken. För sådana upplåtelser gäller i stället de allmänna reglerna om arrende och hyra i i 8 till 12 kap Jordabalken. Jaktlagens särskilda uppsägningsregler, som syftar till att främja varaktiga upplåtelser, kan inte avtalas bort utan är tvingande för båda parter.
Vad gäller allmänt om uppsägning under hyrestid vid jaktarrende?
Enligt 16 § JL vid upplåtelse av jakträtt på viss tid, minst ett år, förlängs avtalet automatiskt om det inte sägs upp senast sex månader före avtalstidens utgång. Även avtal på obestämd tid måste sägas upp. En uppsägning skall vara skriftlig och delges mottagaren eller skall mottagaren skriftligen erkänna uppsägningen (8 kap 8 § JB).
Är jakträttsupplåtelsen avtalad på obestämd tid, ett år eller kortare tid eller utan avgift gäller inte jaktlagens bestämmelser. Det innebär då att parterna måste avtala om uppsägningstid, eventuell förlängningsrätt m.m. Gör inte parterna det finns alltså inga regler i lagen utan avtalet upphöra normalt när avtalstiden går ut.
Vad gäller för arrendator om denne vill bryta avtalet under hyrestid?
Dock tolkar jag erat avtal som att nyttjanderätten för jakt inte är kombinerad med någon annan upplåtelse, samt att avtalet gäller för en bestämd tid om fem år.
Ni har ett avtal på bestämd tid, då gäller uppsägningsskyldigheterna och ett jaktarrende ska sägas upp senast sex månader före avtalstidens utgång. Ni har avtalat om en tre månaders uppsägning, detta är inte en giltig uppsägningstid utan det är sex månader som gäller. Lagbestämmelserna är tvingande mot båda parter. Parterna kan avtala om längre uppsägningstid men inte kortare.
Det är det enda skydd som numera finns enligt lagen. Det finns alltså inte längre något besittningsskydd, utan detta gäller bara för avtal som ingåtts före 2001 och som ännu inte förnyats. Om inte en riktigt uppsägning sker är avtalet förlängt på ytterligare en avtalsperiod, dock längst 5 år. Alltså inträffar en s.k automatisk förlängning om uppsägning inte sker.
Vad gäller för arrendator om denne vill bryta avtalet under hyrestid?
Eftersom lagen är tvingande så gäller en sex månaders uppsägningstid och inte tre månader. Ert avtal borde vara giltigt i dess helhet förutom villkoret med uppsägningen. Det kommer oavsett vara 6 månader som gäller. Det ni bör göra är att skriva om avtalet så att ni har en sex månaders uppsägningstid så att avtalet överensstämmer med lagen. Vill ni avtala om en längre uppsägningstid så är det också möjligt.
Arrendatorn kan enligt min tolkning inte säga upp avtalet just nu eftersom att 6 månader från 1 juli är 1 januari. Det innebär att arrendatorn måste sitta kvar under hyrestiden.
Hoppas det var svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
