Vad gäller om angiven kvadratmeteryta skiljer sig från faktiskt kvadratmeteryta?
Hej,
För ett tag sedan köpte min sambo och jag tillsammans en bostadsrättslägenhet som visat sig vara mindre än angivet.
I det undertecknade överlåtelseavtalet hänvisas till en Objektbeskrivning där storleken omnämns står följande information: 50 kvadratmeter + biarea (Areauppgifter enligt bostadsrättsföreningen). I de signerade dokumenten återfinns ingen annan information än ovanstående.
I ett av dokumenten som vi fick av mäklaren, dock inte omnämnt som bilaga i överlåtelseavtalet och heller inget som varken vi eller motparten signerade, står det att Boarean är ca 50 kvm. Detta är ett Mäklarservicedokument. Då denna yta inte omnämns i objektbeskrivningen (den påskrivna) kände vi ingen oro över kvadratmeterytan. Det var inte förens senare, vid en ommålning, som vi började oroa oss och beställde en kontrollmätning.
Min fråga, hur ser möjligheterna ut att kräva kompensation för en differens på 4 kvadratmeter enligt oberoende uppmätning via auktoriserad person?
Bästa hälsningar,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vid köp av bostadsrätter är köplagen (köpL) tillämplig samt jordabalken (JB). Det du nämner i frågan leder mig till två frågeställningar: föreligger det fel i bostadsrätten och kan detta medföra skadeståndsansvar för säljaren?
Fel i vara och eventuellt anspråk mot säljaren?
I och med att köplagen är s.k dispositiv lag (3 § köpL) ska felbedömning ta ansats i vad som är avtalat mellan parterna, i detta fallet du och säljaren, samt vad du haft fog att förvänta dig (17 § köpL/19 § JB). För uppgifter som lämnats vid marknadsföringen eller av säljaren kan fel även göras gällande enligt 18 § köpL. För de uppgifter som framkommer i de dokumenten som finns i de påskrivna köpehandlingar utgör dessa i all högsta grad avtalsinnehåll, men det kan även vara så att uppgifter som framkommit på annat sätt mellan parterna kan utgöra avtalsinnehåll. Således kan vi alltså även ta hänsyn till det mäklarservicedokument samt omständigheterna i övrigt men jag fäster särskild vikt i de dokument som är signerade av parterna.
Inledningsvis tolkar jag objektbeskrivningen och bostadsrättsföreningens uppgifter som att kvadratmeterytan är minst 50 kvm medans mäklaren valt att uttrycka sig på ett sätt som kan uppfattas som att kvadratmeterytan kan diffa både upp och ner. Vid köp av fastigheter omfattas köparen av en undersökningsplikt som kan reduceras eller öka med hänsyn till vilka uppgifter som framkommer innan köpet. Hur långtgående din undersökningsplikt varit, med hänsyn till kvadratmeterna, tar ansats i vad som framkommit i annonsen och därefter vad som framkommit under förhandlingarna. Varför bedömningen utförs i en sådan kronologi är helt enkelt för att kunna fastställa vad du åtminstone haft "fog att förvänta dig" i slutändan. Generellt behöver inte en köpare kontrollera kvadratmeterytan om inga omständigheter talar för det. För att säljarens uppgifter ska kunna tillmätas någon betydelse i rättslig mening måste de vara precisa och kommuniceras på ett sätt som inte kan lämnas utan avseende. Bedömningen måste alltså göras utifrån ett helhetsperspektiv av köpet från början till slut.
Sammantaget kan omständigheterna varit så att en marginell avrundning kunnat godtas (antagligen därför mäklaren väljer att uttrycka sig i termer av cirka). Avslutningsvis får det i bedömningen tas hänsyn till din svagare ställning som konsument i förhållande till mäklaren. Här kan nämnas att mäklaren kan tillskrivas ett professionsansvar att vidarebefordra korrekta och tydliga uppgifter till dig. Däremot tenderar mäklare att friskriva sig om just objektets storlek vilket friar de från ansvar vid avvikelser.
Reklamation måste ske inom skälig tid vilket får bedömas från fall till fall men inom ett år får anses varit inom skälig tid (19a § första stycket JB).
Min bedömning är att fastigheten avviker från avtalet men för att göra påföljder på grund av fel gällande får inte avvikelsen kunnat upptäckas vid en undersökning före köpet. För att kunna lämna ett konkret svar om utfallet hade jag velat ta del av ytterligare omständigheter kring just din situation.
Om varan avviker från avtalet eller vad du med fog kunnat förvänta dig kan du kräva avdrag på köpeskillingen motsvarande vad som svarar för felet (19 § JB//12 § JB). Med hänsyn till ovan anförda kan det argumenteras för att bostadsrättsföreningen borde kunna tillhandahålla en precis kvadratmeteruppgift, men å andra sidan blir detta avhängigt på om en marginell avrundning i köpehandlingarna får anses vara godtagbar i detta fallet.
Slutsats
Min bedömning är att det finns anledning att gå vidare med ditt ärende men att det krävs att ytterligare omständigheter undersöks närmare.
Om du är intresserad av att gå vidare i ditt ärende är du varmt välkommen att kontakta oss på Info@lawline.se eller boka en tid med av våra verksamma jurister här.
MVH,
