Vad gäller när en delägare av en samfälld fastighet vill sälja sin andel?
Vi har vår sommarstuga på en gemensamt ägd tomt. Nu vill vår"granne" sälja sitt hus.
Vilkamöjligheter har vi? Vi vill gärna köpa hans hus men dock inte till det överpris som han begär. Har vi några rättigheter eftersom det rör sig om en samägd tomt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fritidsfastighet tillsammans med en annan person och den senare har nu för avsikt att sälja sitt hus. Begreppet "hus" föranleder dock vissa smärre tolkningsproblem, men jag utgår ifrån att det som avses i din ärendebeskrivning är dennes ideella andel av fastigheten (som inkluderar huset). Du skulle vilja förvärva andelen, men enligt din mening framstår inte det begärde priset som marknadsmässigt. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och huruvida du som delägare eventuellt har några särskilda rättigheter. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.
Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL).
Inledningsvis ska framhållas att när två eller flera personer tillsammans äger egendom föreligger så kallad samäganderätt och generellt kan sägas att en delägare i det gemensamt ägda godset egentligen har full rätt att avyttra sin andel till vem som helst. För du nu sagda krävs inte heller något godkännande från övriga delägare och detta gäller även vid försäljning av ideella andelar i fast egendom, jfr 4 kap. 8 § 1 st. JB. I 1 § SamägL sägs, med lagtextens ganska ålderdomliga uttryckssätt, att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak, tillkomme envar av dem viss lott i godset. I 2 § SamägL stadgas vidare, och då återigen något ålderdomligt, att för förfogandet över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke. Det ska dock noteras att åtgärder som inte tål uppskov i regel kan vidtas utan övrigas tillstånd. Men annars tillkommer i praktiken en slags vetorätt för varje enskild delägare och detta oaktat storleken på delägarnas andelar. Men märk väl att detta endast gäller förvaltningen av fastigheten. Precis som tidigare har påpekats står det din granne fritt att avyttra dennes andel. Det är till och med så att grannen, just mot bakgrund av att tomten ägs med samäganderätt, i förlängningen genom en begäran hos domstol (en tingsrätt som första instans) kan framtvinga en försäljning av hela tomten, vilket innebär att fastigheten då för gemensam räkning kommer att säljas genom ett offentligt auktionsförfarande och det är faktiskt tillräckligt att endast en utav er begär detta för att en sådan försäljning ska bli verklighet, 6 § SamägL. I det här läget skulle du förvisso som delägare, i samband med tingsrättens förordande av den offentliga auktionen, kunna yrka att domstolen bestämmer ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. Det betyder att du i viss mån kan hindra en försäljning, men dock endast temporärt.
Det ovan anförda kan naturligtvis komma att innebära uppenbara olägenheter för dig. En försäljning av en ideell andel i en fastighet kan i vissa fall resultera i en relativt låg köpeskilling eftersom det inte sällan för en köpare framstår som mindre attraktivt att äga en fastighet tillsammans med en eller flera okända personer. I värsta fall kan din grannes andel bli helt omöjlig att sälja, vilket i praktiken betyder att en överlåtelse av hela fastigheten kan bli det enda kvarstående alternativet. Och en sådan försäljning har som sagt din granne dessvärre möjlighet att kunna få till stånd och detta helt utan ditt samtycke. Min uppfattning är därför att du på sikt, trots den begärde köpeskillingen, kan bli nödgad att acceptera din grannes anbud avseendet huset och den tillhörande marken (eller rättare sagt hela dennes ideella andel). I vart fall om du önskar undvika att någon annan utomstående får del i din fastighet och om inte annat för att kunna förhindra att den tvångsmässigt säljs genom en offentlig auktion.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
