Vad gäller mellan ägare av ideella andelar i en fastighet? Även vissa frågor kopplade till penninglån och arrenden
Jag äger jordbruksfastighet värde ca 25 mill. 3 vuxna barn bo på gården. Total belåning 5,9 mill varav en son står för 2 mill lån, en dotter för 1 mill lån, jag står för 2,9 mill lån. Dottern arrenderar mark på gården för bostadsändamål o håller på att bygga eget hus på ofri grund, hon har tagit 2 mill i lån för detta. Testamente är skrivet varav 40% går till den dottern som arrenderar, 30% går till andra dottern och 30% går till sonen. Kommer alltså att äga gården under samäganderättslagen. Hur kommer den ekonomiska situationen ser ut för dem efter min bortgång? Vad händer om min dotter med arrendet ej klarar av att betala de ökade räntorna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en jordbruksfastighet vilken till dags dato delvis är belånad. Skulden svarar du och två av dina barn för och jag antar att borgenären (denne ska inte förväxlas med rättsfiguren borgensman), alltså fordringsägaren (långivaren), utgörs av en bank eller något annat kreditinstitut. Ett testamente är upprättat till förmån för alla dina barn, vilka är tre till antalet, och du undrar nu hur den ekonomiska situationen kommer att se ut efter ditt frånfälle. Det nu sagda bereder dock vissa tolkningsproblem eftersom jag har svårt att tyda vad som egentligen åsyftas med formuleringen "den ekonomiska situationen". Huruvida det är skulden till borgenären eller det interna rättsförhållandet mellan bröstarvingarna enligt samäganderättslagen som behöver utredas är för mig något ovisst. Vidare finns det ytterligare en fråga avseende den ena dotterns arrende. Ambitionen är dock att behandla allt detta inom ramen för den här utredningen och den lagstiftning som kommer att aktualiseras är:
Fastighetsbildningslagen (FBL).
Skuldförbindelsen, vad gäller?
Avsaknaden av relevant information beträffande den aktuella låneförbindelsen försvårar givetvis besvarandet av din första fråga. Men generellt kan sägas att huvudregeln vid så kallad partspluralism på gäldenärssidan (gäldenär = låntagare, den skuldsatte) är att gäldenärerna är solidariskt ansvariga för skulden gentemot borgenären. Först och främst är naturligtvis var och en förpliktigad att uppfylla det ifrågavarande åtagandet, men alla är också ansvariga för att övriga gäldenärer presterar i enlighet med låneavtalet. I lagtexten stadgas att två eller flera gäldenärer alltid svarar en för alla och alla för en om inte någonting annat har avtalats (2 § 1 st. SkbrL). Detta innebär att borgenären godtyckligt kan välja vem denne vill kräva på hela prestationen och på så sätt snabbt kunna reglera skulden. Men presumtionen om det solidariska betalningsansvaret kan alltså brytas genom att ett förbehåll om delat ansvar tas upp i låneavtalet. Det förutsätter dock ett inhämtat samtycke från borgenären.
Såvitt jag förstår har lånet upptagits gemensamt av dig och två av dina barn. Det torde därför vara rimligt att utgå ifrån att ni även svarar för skulden enligt den ovannämnda huvudregeln. Jag tolkar vidare din ärendebeskrivning som att dottern som arrenderar mark helt står utanför den aktuella låneförbindelsen varför hon formellt sett inte kommer att bära något rättsligt ansvar efter din bortgång för de förpliktelser som följer av avtalet. Men givet att alla barnen så småningom kommer att äga jordbruksfastigheten gemensamt kan detta av förklarliga skäl eventuellt behöva regleras internt av er om det skulle föreligga en önskan om delat skuldansvar framgent.
Dina barns interna rättsförhållande och äganderätten till jordbruksfastigheten efter ditt frånfälle, vad gäller?
Det förtjänas i sammanhanget att sägas att det i princip råder ett statligt monopol på fastighetsbildningsåtgärder i Sverige varför så kallad sämjedelning är otillåtet (1 kap. 1 § 2 st. JB). Med sämjedelning menas fastighetsbildning genom överenskommelse mellan enskilda, det vill säga på privat väg. Det nyss anförda innebär också att arealförvärv (ett specifikt område på marken) som inte utgör en självständig fastighet är ogiltigt om inte en fastighetsbildning kommer till stånd helt i överensstämmelse med förvärvet (4 kap. 7 § JB). En överlåtelse av fast egendom avser i normalfallet en hel fastighet eller en eller flera ideella andelar av en sådan. Att överlåta en fysisk och en på förhand bestämd del av marken är alltså i stort sett omöjligt. Ideella andelar kan även lagfaras (dock ej intecknas, 22 kap. 2 § 3 st. JB) och den som förvärvar dessa innehar sedan fastigheten med samäganderätt tillsammans med övriga delägare (1 § SamL). Samtliga förvaltningsåtgärder liksom förfogandet av fastigheten i övrigt fordrar i mångt och mycket samtliga delägares godkännande, vilket betyder att en vetorätt ofta tillkommer envar i frågor som till och med rör de mest sedvanliga spörsmålen knutna till egendomen. Det viktiga att notera är följaktligen att de procentsatser som stipuleras i ditt testamente avser ideella andelar. Dina barn äger med andra ord ingen som helst rätt att på egen hand dela upp fastigheten i fråga. Fastighetsbildningsåtgärder i Sverige ombesörjs ensamt av Lantmäteriet.
Bostadsarrendet, vad gäller?
Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Du som jordägare är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas och jag utgår ifrån att ett sådant har träffats med den ifrågavarande dottern. Den situation som kommer att uppstå i framtiden är dock lite speciell till sin karaktär eftersom arrendatorn (din dotter) även kommer att figurera som fastighetsägare (markägare). Av det föregående står det klart att hon kommer att arrendera mark av sig själv, dock i förening med hennes två syskon. Mig veterligen uppställs inga hinder i svensk rätt avseende arrenden av mark i egen ägo. Men märk väl att arrenden som sagt förutsätter ett erläggande av vederlag och gratisupplåtelser kommer endast att betraktas som benefika nyttjanderätter. Det ursprungliga avtalet kan i ett sådant läge bli ogiltigt, vilket i sin tur kan leda till en del flagranta problem avseende tolkningen av det "nya" benefika nyttjanderättsavtal som helt plötsligt kommer att kunna göras gällande. Även om viss ledning torde kunna hämtas från det ogiltiga arrendeavtalet, som för övrigt borde spegla parternas (era egna) uppfattningar, kan avtalsinnehållet bli tämligen svårt att fastställa under en rådande tvist när detta inte finns i skrift.
Och vad händer vid eventuella betalningssvårigheter avseende lånet på huset som kommer att stå på ofri grund?
Vid underlåtelse att fullgöra betalningsskyldigheter är det brukligt att borgenären ansöker om verkställighet hos Kronofogdemyndigheten (KFM) eller begär att en domstol (en tingsrätt) försätter gäldenären i konkurs. Ett konkursbeslut innebär i korthet att det sker en ekonomisk uppgörelse mellan gäldenären och alla dennes fordringsägare i vilken gäldenärens samtliga tillgångar tas i anspråk för att skulderna ska kunna betalas. Initialt brukar dock ett utmätningsförfarande äga rum och KFM får endast inom ramen för detta utmäta egendom som har ett ekonomiskt värde. Även banktillgodohavanden får med vissa begränsningar utmätas och i förekommande fall även gäldenärens bostad (5 kap. 1 § UB). Men allt detta beror naturligtvis på hur gäldenärens tillgångssida ser ut, om denne på något sätt har agerat otillbörligt gentemot borgenären samt hur stora skulderna är. Att hela jordbruksfastigheten skulle bli föremål för något sorts tvångsförfarande har jag dock ganska svårt att se med tanke på hur den kommande ägarstrukturen kommer att se ut. Men ett adekvat svar på den här frågan kräver mer ingående kunskaper om din dotters förmögenhetsställning och de faktiska omständigheterna i övrigt.
Ett möjligt tillvägagångssätt för att enklare hantera och förebygga potentiella konflikter mellan dina barn i framtiden skulle eventuellt kunna vara att ansöka om en fastighetsreglering (5 kap. FBL). Och detta ska i så fall ske genom en avstyckning (10 kap. FBL) av jordbruksfastigheten ungefär motsvarande den ideella andelen om 40 % och då omfatta den aktuella byggnaden. Det nyss anförda förutsätter dock att den nya fastighetsindelningen bedöms vara lämplig och/eller främja en mer ändamålsenlig markanvändning. Annorlunda uttryckt: Åtgärden är villkorad med att en positiv helhetseffekt uppnås, vilket bland annat innebär att de kostnader och olägenheter som regleringen för med sig ska överväga fördelarna (5 kap. 4 § FBL). Resultatet av en avstyckning blir att din jordbruksfastighet uppdelas i två så kallade styckningsdelar; en stamfastighet, vilken behåller den ursprungliga fastighetsbeteckningen, och en styckningslott, det vill säga det område som här skulle överlåtas till din dotter som i dagsläget arrenderar mark (10 kap. 1-2 §§ FBL). Ovanstående innebär helt enkelt att en ny fastighet skulle uppstå till vilket bostadsarrendet skulle kunna knytas för att sedan genom ett justerat alternativt ett nytt upprättat testamente tillfalla den dottern som i dagsläget håller på att bygga ett hus.
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande konstateras. Lånet kopplat till jordbruksfastigheten svarar ni förmodligen gemensamt för, alltså du tillsammans med två av dina tre barn. Såvitt jag kan bedöma kommer de att tvingas överta samtliga förpliktelser i enlighet med låneavtalet. Din arrenderande dotters existens får ingen bäring på den rättsliga bedömningen i det här avseendet. Fastighetsbildning sköts exklusivt av staten genom lantmätarens försorg. Sämjedelning är således ej tillåtet och arealförvärv godtas i normfallet inte heller. Vad som kommer att hända om din dotter som arrenderar marken inte kan betala sina räntekostnader är svårt att säga i detalj. Men den sortens underlåtenhet kan i vart fall i förlängningen leda till i olika utmätningsförfaranden.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
