Vad gäller med avtalstext och formkrav vid hyresvärdens uppsägning?

2017-04-16 i Formkrav
FRÅGA
Vad är det som gäller avtalstext eller formkrav enligt jordabalken? Om avtalet specifiserar uppsägning enligt nedan gäller ändå formkrav enligt 12 kap. 58 § Jordabalken. Avtalstext: Hyrestiden löper from 1 oktober 2015 tom 31 dec 2017. Därefter förlängs kontraktet med treårsintervaller om inte uppsägning sker minst 9 månader före hyrestidens utgång av någon av parterna.
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jordabalkens 12 kap., den så kallade ”hyreslagen”, är utformat så att det är tvingande till hyresgästens fördel. Detta framgår av JB 12:1 femte stycket, som säger att villkor som strider mot lagens bestämmelser är utan verkan mot hyresgästen. Villkor som strider mot lagens bestämmelser till hyresgästens fördel är dock helt ok.

I lagens bestämmelser görs också en skillnad mellan lägenheter som hyrs ut som lokaler eller som bostäder. Bostadslägenheter är, enkelt uttryckt, lägenheter som nyttjas för bostadsändamål, och lokaler är lägenheter som nyttjas för andra ändamål än som bostäder, exempelvis affärs- eller restauranglokaler.


Uppsägningstid

Det framgår av din fråga att vi pratar om ett hyresavtal som löper under en förutbestämd tidsperiod, vilket brukar kallas ett hyresavtal på bestämd tid. Beroende på om det är en lokal eller bostadslägenhet så finns det olika regler för när ett hyresavtal på bestämd tid får sägas upp. Gemensamt för de båda är dock att om hyresavtalet sträcker sig över en tidsperiod på nio månader eller längre, så måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla, se JB 12:3 andra stycket.


Lokal

Om hyrestiden är bestämd till en tidsperiod längre än nio månader, så är den kortaste uppsägningstiden nio månader för lokalhyresgäster. Uppsägningstiden får alltså avtalas till längre än nio månader, men hyresvärden får inte uppställa avtalsvillkor om kortare uppsägningstid än detta. Nio månaders uppsägningstid är, som man säger, minimum om hyrestiden är längre än nio månader. Du hittar bestämmelsen i lagen i JB 12:4 andra stycket, femte punkten.


Bostad

Annorlunda är det när det är tal om en bostadslägenhet. I dessa fall är uppsägningstiden alltid minst tre månader i förväg när hyresavtalet är längre än tre månader, vilket är fallet med dig. Om det är en bostadslägenhet du hyr så är alltså avtalsvillkoret ogiltigt, eftersom lagen är tvingande till hyresgästens fördel och hyresvärdens avtalsvillkor i detta fall strider mot lagens bestämmelser.

Bestämmelsen hittar du i JB 12:5 första stycket.


JB 12:58

Du nämner formkrav enligt 12:58 JB i din fråga. I denna bestämmelse finns ett formkrav för uppsägning från hyresvärdens sida. Observera att denna bestämmelse enbart gäller när det är fråga om hyra av en lokal.

Om vi börjar i paragrafens andra stycke står det att uppsägningen är utan verkan, dvs ogiltig, från hyresvärdens sida, om denne inte uppfyller vad han måste göra enligt första stycket. Detta redogör jag nu kort för.

Hyresvärden måste i uppsägningen:

- Meddela hyresgästen de villkor hen kräver för att förlänga hyresavtalet (det kan exempelvis vara krav på högre hyra, ändrade avtalsvillkor eller andra förpliktelser från hyresgästens sida) eller om hyresvärden kräver avflyttning, de skäl till varför hen kräver detta.
- Meddela hyresgästen om att, om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning (jag återkommer till denna nedan), denne har två månader på sig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Saknas någon av dessa uppgifter i uppsägningen så är uppsägningen alltså inte giltig, och kontraktet fortsätter löpa även om avtalstexten säger annorlunda, eftersom hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel.


Ersättningen

Vid lokalhyra finns ett s.k indirekt besittningsskydd, som innebär ett visst skydd (i form av ersättning) för hyresgästen av en lokal om hyresvärden säger upp hyresavtalet och vägrar förlängning, under vissa förutsättningar. Detta regleras i JB 12:57.

Hyresgästen har inte rätt till ersättning från hyresvärden om:

- Hyresgästen har misskött sina förpliktelser gentemot hyresvärden (typfallet är att hyresgästen vid upprepade tillfällen inte betalar hyra eller att hen vanvårdar lägenheten) till den grad att vräkningen får anses motiverad.
- Huset ska rivas och hyresvärden erbjuder en annan lämplig lokal som är godtagbar (liknande hyresbelopp och inte för långt ifrån den förra lokalen, geografiskt sett), eller om kontraktet är ett s.k rivningskontrakt, och hyresgästen skrev på kontraktet med vetskapen om att huset inom en femårsperiod skulle rivas.
- Huset ska byggas om till den grad att hyresgästen inte kan sitta kvar i huset under tiden och hyresvärden erbjuder en annan lämplig lokal som är godtagbar (liknande hyresbelopp och inte för långt ifrån den förra lokalen, geografiskt sett), eller om kontraktet är ett ombyggnadskontrakt, och hyresgästen skrev på kontraktet med vetskapen om att huset inom en femårsperiod skulle genomgå en större ombyggnation.
- En krävd, högre, hyra är marknadsmässig.

Om inget av dessa förhållanden föreligger så har hyresgästen vid en avflyttning rätt till ersättning för den olägenhet det innebär att tillfälligt stänga och flytta sin verksamhet. Ersättningen utgår alltid med en årshyra enligt det nuvarande hyreskontraktet, se JB 12:58b.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Om det uppstått några oklarheter så är du välkommen att lämna en kommentar här nedan eller att ställa en ny fråga!

Lucas Cyrén
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Formkrav (174)
2021-07-04 Är avtal bindande utan signatur?
2021-07-03 Är muntliga avtal lika bindande som skriftliga?
2021-04-30 Min fru kommer att bli blind och få problem med underskrifter, hur gör hon?
2021-04-29 Vilka får bevittna en framtidsfullmakt?

Alla besvarade frågor (94351)