Vad gäller för hyresvärden vid uppsägning av ett privatuthyrningsavtal?

2021-04-25 i Hyresavtal
FRÅGA
Hur kan man som hyresvärd avsluta ett hyreskontrakt med sin hyresgäst? Är en privatuthyrning och vill veta att hyresvärden inte hamnar i bekymmer. Bor i hus och hyr ut en lägenhet där som hyresgästen hyr. Förstår att hyresvärden har 3 månaders uppsägning men för vilka grunder får han upphöra hyreskontraktet? Vad händer om hyresgästen motsätter sig? Vad är hyresvärdens skyldigheter? Hyresvärden är väldigt missnöjd med hyresgästen. Har skrivit kontrakt med att hyresgästen inte får han hund i lägenheten vilket hyresgästen har haft. Har även skrivit kontrakt på att ingen rökning i lägenheten för ske vilket också har förekommit. Men hur långt efter händelserna kan man säga upp avtalet? Hyresvärden vill veta sina rättigheter som hyresvärd så inte hyresgästen kan komma tillbaka och sätta han i bekymmer när han säger upp hyreskontraktet. Vill att allt ska gå rätt till. Vad gäller för privatuthyrning och uppsägning av hyresgäst?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag förstår det som att du undrar vad en hyresvärd har för skyldigheter och rättigheter vad gäller uppsägning av ett privatuthyrningsavtal. Tillämpliga regler finns i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Privatuthyrningslagen reglerar inte alla situationer varför hyreslagen även är tillämplig vilket framgår av 1 § privatuthyrningslagen.

Uppsägningen ska vara skriftlig och delges hyresgästen

Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Har hyresförhållandet varat i mer än tre månader så ska uppsägningen vara skriftlig och delges hyresgästen (12 kap. 8 § första och tredje stycket hyreslagen). Uppsägningen kan alltså vara muntlig om hyresförhållandet varat högst tre månader vid tiden för uppsägning. Angående delgivning är det viktigt att hyresvärden ser till att denne kan bevisa att hyresgästen har tagit del av uppsägningen. Det finns dock inget krav på underskrifter.

Hyresvärden är inte skyldig att ange något skäl till uppsägningen

Om det inte har avtalats om en längre uppsägningstid är det precis som du säger tre månaders uppsägningstid från närmaste månadsskifte efter uppsägningen (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Säger hyresvärden t.ex. upp avtalet 20 april så upphör avtalet att gälla 31 juli. Hyresvärden är inte skyldig att ange något skäl till uppsägningen för att den ska vara giltig (jmf. 12 kap. 8 § andra stycket hyreslagen).

Om hyresgästen motsätter sig uppsägningen kan hyresvärden ansöka om avhysning

Skulle hyresgästen motsätta sig uppsägningen och vägrar flytta ut när hyresavtalet upphör kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogdemyndigheten (3 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Hur ansökan om avhysning går till hittar du här: https://kronofogden.se/Vrakning.html

Det är i regel svårt att vräka en hyresgäst pga. att denne i strid med kontraktsvillkoren rökt eller haft husdjur i lägenheten

I vissa fall kan hyresavtalet sägas upp med omedelbar verkan, s.k. vräkning/förverkande av hyresrätten (12 kap. 42 § hyreslagen). När de kommer till kontraktsbrott, som i ditt fall, krävs dels att det är av synnerligen vikt att kontraktsvillkoret följs dels att överträdelsen inte kan anses vara av ringa betydelse (12 kap. 42 § första stycket punk 11 och femte stycket hyreslagen). Enligt praxis ställs det höga beviskrav på hyresvärden. När det kommer till att röka och ha husdjur i strid med kontraktsvillkoren är det i regel svårt att få igenom en vräkning. Hyresnämnden har dock ansett det möjligt när det har varit fråga om ett allergihus och har betraktat det som en störning gentemot de andra boende i huset (12 kap. 42 § första stycket punkt 9 hyreslagen). Vid vräkning krävs det också att hyresvärden reagerar och säger upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick kännedom om kontraktsbrottet (12 kap. 43 § första stycket hyreslagen).

Sammanfattning

Har hyresförhållandet varat mer än tre månader ska uppsägningen vara skriftlig och delges hyresgästen. Uppsägningstiden är tre månader om inget annat har avtalats och hyresvärden måste inte ange någon grund för uppsägningen. Motsätter sig hyresgästen uppsägningen och vägrar flytta ut när hyresavtalet upphör så kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogdemyndigheten. För vräkning, uppsägning med omedelbar verkan, ställs höga krav och det blir förmodligen svårt att lägga rökningen och husdjuret till grund för detta. Därför rekommenderar jag att hyresvärden delger hyresgästen en skriftlig uppsägelse av hyresavtalet så snart som möjligt, så att de tre månaderna börjar löpa.

Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!

Med vänlig hälsning,

Minna Wall
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1556)
2021-05-11 Får hyresgästen ta in inneboende utan hyresvärdens godkännande?
2021-05-11 Automatisk förlängning på hyresavtal
2021-05-07 Kan en hyresvärd ensidigt ändra ett hyresavtal?
2021-05-04 Kan min hyresvärd säga upp mitt hyresavtal i förtid när huset jag hyr ska säljaS

Alla besvarade frågor (92193)