Vad bör man tänka på vid överlåtelse av fastighet?
Hejsan
Jag har en fråga gällande gåva/arv/skatt.
Det är så att jag och min bror tillsammans har fått våran farfar & farmors hus/fastighet av våran far som i sin tur ärvt det efter deras bortgång.
Dokumentation kring detta har vi fått hjälp av vid jurist.
Då min bror är mycket intresserad av att bo i huset så har han frågat mig om han kan få köpa ut min del av huset. Jag håller på att fundera på saken och är nyfiken på vad som gäller en sådan gång? Både vad gäller om eventuell skatt ska betalas av mej eller min bror samt vilken dokumentation krävs för att göra detta? Kan vi komma överens om priset för huset utan att inblanda mäklare eller värderare?
Kan min far drabbas av någon skatt pga att han gett oss huset som gåva eller tidigt arv?
Många frågor som jag hoppas ni kan hjälpa mej med
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Försäljning av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken där det anges att en köpehandling ska upprättas och formkraven för denna. Eftersom du anger att en jurist hjälpt er med detta kommer jag inte att beröra dessa regler närmare.
I princip finns inget krav på att ni måste blanda in mäklare eller värderare, men det kan vara fördelaktigt eftersom det ofta ingår deklarationshjälp i mäklaruppdraget. Ni bör dessutom vara medvetna om att ett för lågt pris kan innebära att överlåtelsen ur skattemässig synvinkel betraktas som en gåva och inte ett köp, vilket jag mer ingående förklarar i det följande stycket.
Generellt kan man säga att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ni ser till att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva.
Gällande beskattning vid överlåtelsen finns reglerna kring detta i inkomstskattelagen och vid försäljning av fastighet kommer ev. kapitalvinst att beskattas (42 kap. 1 § IL). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas (45 kap. 33 § IL). Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det din bror betalar till dig) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består dels av anskaffningsutgiften för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer (44 kap. 14 § IL). Eftersom ni ärvt fastigheten av er far som i sin tur har ärvt den av sina föräldrar är det era farföräldrars anskaffningsutgift som används i beräkningen. Är resultatet vid beräkningen positivt har du gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten (med andra ord 22 % av hela vinsten).
Gåvan av fastigheten från er far till er innebär inte någon skattskyldighet för honom eller er, eftersom gåvor inte beskattas (8 kap. 2 § IL). Det är dock troligen så att gåvan arvsrättsligt ses som ett förskott på arv till dig och din bror. Eftersom din bror förvärvar fast egendom när han köper fastigheten av dig kommer han dock att behöva betala stämpelskatt (1 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter).
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
