Vad blir de skattemässiga effekterna av att sälja gemensamt ägda fastigheter till varandra?
Vad skulle de skattemässiga konsekvenserna av att vi, två vänner som äger en fastighet och en bostadsrätt 50% var, säljer (till marknadspris) så att den ena blir ensam ägare till fastigheten och den andra ensam ägare till bostadsrätten (för enkelhetens skull hoppar vi över avdrag för renovering, etc)
Fastighetens marknadsvärde 3 900 000 - inköpspris 760 000
Person 1 köper 50% av person 2 för 1 950 000
Lägenhetens marknadsvärde 1 900 000 - inköpspris 1 265 000
Person 2 köper 50% av person 1 för 950 000
Om båda försäljningar görs i år - hur ska de deklareras och vad betalar person 1 och 2 i skatt utifrån exemplet?
Finns det andra alternativ att föra över ägandet?
Vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Försäljning beskattas som kapitalvinst:
För fysiska personer är kapitalvinst vid icke yrkesmässig avyttring av fastighet och bostadsrätt skattepliktig intäkt av kapital enligt 41 kap. 1 § Inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinst är i stora drag resultatet av köpesumman subtraherat med anskaffningsvärdet, försäljningskostnader, eventuella reparationer och underhåll (senaste fem åren) samt förbättringskostnader (44 kap. 13 och 14 §§ IL). Om ni hoppar över avdrag för renovering blir alltså kapitalvinsten ersättningen subtraherat med anskaffningsvärdet och eventuella försäljningskostnader.
Ägaren till fastigheten (person 1) får alltså en kapitalvinst på 317 500 kr (950 000 - (1 265 000 / 2)) från försäljningen av bostadsrätten och ägaren till bostadsrätten (person 2) får en kapitalvinst på 1 570 000 kr (1 950 000 - (760 000 / 2)) från försäljningen av fastigheten.
Hur mycket ska betalas i skatt vid försäljning?
Fastigheter och bostadsrätter delas skattemässigt upp i privatbostäder och näringsrätter. För att ett enfamiljshus eller en bostadsrätt ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Om du säljer en privatbostad med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. Om du säljer en näringsfastighet med vinst ska däremot 90 procent av vinsten beskattas (45 kap 33 § och 46 kap. 18 § IL). Jag antar att både fastigheten och bostadsrätten är privatbostäder och detta innebär att person 1 ska ta upp 22/30 av 317 500 till beskattning, vilket är ca 232 800 kr. Person 2 ska ta upp 22/30 av 1 570 000, vilket är ca 1 151 300 kr.
Kapitalvinstbeskattningen uppgår till 30% av kapitalvinsten (65 kap. 7 § IL) vilket innebär att person 1 ska betala ca 69 800 kr i skatt och person 2 ska betala ca 345 400 kr i skatt. När du säljer en fastighet eller en bostadsrätt ska du deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet.
Ni kommer även behöva betala stämpelskatt för fastigheten:
Stämpelskatt är en skatt som betalas för att få lagfart efter att man har köpt en fastighet eller tomträtt (1 § Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Stämpelskatten uppgår till 1,5 % av det högre av försäljningspris och taxeringsvärde (8 och 9 §§ samma lag). I ditt fall blir det alltså antingen 1,5% av 1 950 000 eller av hälften av fastighetens taxeringsvärde eftersom endast halva fastigheten säljs.
Annat alternativ för att föra över ägandet:
Istället för att sälja bostäderna kan ni ge dem i gåva. För bostadsrätter gäller delningsprincipen vilket innebär att det inte är möjligt att ge en bostadsrätt i gåva och få ersättning tillbaka. Detta innebär att all ersättning för bostadsrätten kommer beskattas. För fastigheter gäller istället huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att hela förvärvet bedöms vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Observera dock att utgångspunkten blir halva taxeringsvärdet när någon köper halva fastigheten.
Ni skulle alltså kunna ge fastigheterna i gåva men all ersättning för bostadsrätten blir skattepliktig och om överlåtelsen av fastigheten ska bli skattefri kan endast ersättning under 50% av taxeringsvärdet erhållas. Sammanfattningsvis är detta troligtvis inte särskilt fördelaktigt.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis kommer försäljning av bostäderna beskattas som kapitalvinst. Kapitalvinsten beräknas genom att ta köpeskillingen subtraherat med anskaffningsvärdet, försäljningskostnader, eventuella reparationer och underhåll (senaste fem åren) samt förbättringskostnader. 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning och beskattas sedan med 30 procent. Detta innebär att person 1 kommer skatta ungefär 69 800 kr och person två kommer skatta ungefär 345 400 kr. För att få lagfart på fastigheten måste även stämpelskatt betalas. Stämpelskatten uppgår till 1,5 % av det högre av försäljningspris och taxeringsvärde.
Ett alternativ till att sälja bostäderna är att istället ge dem som gåvor till varandra. För bostadsrätten kan i sådana fall ingen ersättning ges och för fastigheten kan en ersättning upp till halva taxeringsvärdet ges. Detta är troligtvis inte fördelaktigt för er.
Jag rekommenderar att ni säljer fastigheterna till varandra. Deklaration av försäljningen ska ske ett år efter det att köpekontraktet skrivs på. Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
