Vad är skillnaderna på att sälja en fastighet på offentlig auktion via god man kontra på sedvanligt vis genom mäklare?
Vad innebär det att en fastighet säljs på offentlig auktion via god man enligt samäganderättslagen till skillnad mot att sälja på vanligt sätt via mäklare?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tillämplig lag
Din fråga handlar om försäljning av en samägd fastighet. Förutsatt att ni inte avtalat om något annat gäller samäganderättslagen (LoS).
Kort bakgrund om varför fastigheter säljs på offentlig auktion via god man
I de allra flesta fallen är delägarna av en fastighet överens om en försäljning, vilket givetvis också alltid är att föredra. Då säljs fastigheten med fördel på sedvanligt sätt genom mäklare.
I den mån delägarna inte kan komma överens finns det en möjlighet för var och en av delägarna att hos rätten ansöka om att få fastigheten såld på offentlig auktion via god man. Detta förutsätter samtidigt att möjligheten inte avtalats bort (6 § första momentet LoS).
Anstånd kan meddelas om någon av delägarna visar på synnerliga skäl. Ett exempel är att försäljningen skjuts upp på grund av en rådande lågkonjunktur och att det därigenom skulle vara svårt att få ett rimligt pris för fastigheten. Notera att försäljningen bara skjuts upp, inte förhindras helt och hållet (6 § andra momentet LoS).
Den främsta skillnaden tar sig uttryck i kostnaderna
För det första kostar det 375 kr att ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion.
För det andra riskerar försäljningspriset att bli lägre, vilket det även tenderar att bli.
Delägarna kan bara ta ställning till bud som inkommer under auktionen. Kan de komma överens är de fria att godta ett av buden (12 § första stycket LoS). Kan de inte komma överens anses det högsta budet vara antaget (12 § andra stycket LoS).
För att förhindra ett alltför lågt pris kan någon av delägarna meddela rätten ett minimipris innan den offentliga auktionen förordnas (9 § första stycket LoS).
Vid försäljning av fastighet genom mäklare är delägarna aldrig bundna att acceptera ett bud, utan kan fritt välja om fastigheten ska säljas nu eller senare.
För det tredje kan en god man vara förenad med stora försäljningskostnader. Vanligtvis utses en advokat för uppdraget och dennes arvode skiljer sig åt beroende på vem man får, om man inte väljer en det vill säga. Notera också att ju längre en försäljning tar, exempelvis genom att det uppsatta minimipriset inte nås, desto mer kommer det att kosta delägarna.
Enligt huvudregeln ska kostnaderna för förvaltning, försäljning och arvode för god man bäras av alla delägare (15 § LoS). Noterbart är att delägarna också får bekosta auktionen, även om någon försäljning av fastigheten inte skulle ske.
Vid anlitandet av en mäklarfirma går det förmodligen att få en mycket bättre uppskattning och överblick över vad de slutliga kostnaderna faktiskt kommer att uppgå till, vilket brukar vara lägre än de för offentliga auktioner.
Den andra stora skillnaden består i vem som bestämmer försäljningsvillkoren
Vid försäljning genom mäklare är det delägarna som bestämmer försäljningsvillkoren, men vid försäljning vid offentlig auktion genom god man är det den gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren (9 § 2st LoS).
Sammanfattning
I den mån delägarna kan komma överens är det främst ekonomiskt fördelaktigt att sälja fastigheten på sedvanligt sätt genom mäklare.
Det kostar pengar att ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion, det slutgiltiga priset tenderar att bli lägre, den gode mannen, som vanligtvis är en advokat, har ett betydande arvode och delägarna får betala för förvaltning och auktion, även om en försäljning inte kommer till stånd.
Dessutom kan inte delägarna fritt bestämma försäljningsvillkoren vid offentlig auktion.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en fortsatt trevlig kväll!
Med vänliga hälsningar
