Vad är skälig hyra för en bostadslägenhet?
Hej, vi hyr en stuga på Kobergs fideikommiss och undrar om de kan höja hyra som de vill. Vi har ca 1200 kr/mån nu och de vill höja till 3000kr, vad är skäligt tycker ni eller lagen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Din fråga rör ändring av avtalsvillkor i ett hyresförhållande. Hyra regleras i 12 kapitlet jordabalken (JB). Jag utgår från att den stuga som ni hyr är upplåten för att helt eller till en inte oväsentlig del användas till bostad. Därför aktualiseras jordabalkens regler rörande bostadslägenheter (12 kap 1 § tredje stycket JB). I lagen används lägenhet som samlingsnamn för hus eller del av hus (jämför 12 kap 1 § första stycket). Till följd av detta kommer jag att använda lägenhet som benämning på stugan. Jag utgår från att hyran är individuellt förhandlad, alltså förhandlad mellan er och hyresvärden.
Huvudregeln är att den part som vill höja eller sänka hyran skriftligen ska meddela den andra parten om detta (12 kap 54 § JB). Syftet är att få till en förhandling mellan parterna. Om hyresvärden och hyrestagaren inte kan komma överens om hyrans storlek kan den som vill ändra hyran ansöka om ändring hos hyresnämnden (12 kap 54 § JB). I ditt fall är det alltså hyresvärden som kan ansöka om ändring av hyran hos hyresnämnden när du och hyresvärden inte är eniga. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet om ändring av hyresvillkoret har lämnats till dig (12 kap 54 § JB).
Hyresnämnden har i uppgift att fastställa hyran till ett skäligt belopp. Beloppet är inte skäligt "om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga" (12 kap 55 § JB). Denna formulering ger uttryck för bruksvärdesprincipen. Den innebär att en jämförelse ska göras av hyror hos lägenheter som är till bruksvärdet likvärdiga med den omtvistade lägenheten. Processen hos hyresnämnden är dispositiv, vilket innebär att parterna själva får leta fram jämförelselägenheter. Av detta följer att hyresvärden kommer att försöka hitta jämförelsematerial med höga hyror medan hyresgästen kommer att försöka hitta material med låga hyror. När jämförbara lägenheter väljs ut tar man inte hänsyn till hyresbeloppen hos jämförelselägenheterna utan till kvaliteer hos objekten. T.ex lär ytan och standarden på objekten behöva vara någorlunda likvärdiga för att en jämförlse ska kunna göras.
Det antyds i lagrumscitatet ovan att det vid skälighetsbedömningen finns viss marginal att sätta en högre hyra än den som är motiverad enligt bruksvärdesprincipen. Ur förarbetena kan utläsas att skillnaden ska vara lägre än 10 % jämfört med de hyror som framkommit i undersökningen av till bruksvärdet likvärdiga lägenheter.
Avslutningsvis:
Jag vet inte vad hyrorna brukar ligga på hos jämförbara lägenheter i ditt fall. Du borde dock kunna få till en förhandling om hyran med hyresvärden. Om ni inte kommer överens kan det vara lämpligt att hyresnämnden bestämmer vad som är skäligt belopp. Det är som sagt hyresvärden (den som har meddelat dig skriftligen om hyreshöjningen) som kan ansöka till hyresnämnden.
Hoppas du har fått svar på din fråga
Med vänliga hälsningar
