Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att förstå begreppet ”dolt fel” kan det vara bra att reda ut det juridiska sammanhang där det används. Eftersom fel i lös respektive fast egendom regleras i olika lagar kommer jag att dela upp mitt svar på samma sätt. Men först lite om vad som gäller för fel generellt.
En gemensam utgångspunkt
Utgångspunkten när man köper något är att man ska få ungefär det man kunnat förvänta sig. Om det däremot visar sig att det man köper avviker från vad som står i avtalet, eller från vad man som köpare med fog kunnat förutsätta, går det i vissa fall att hävda att det finns ett ”fel” i varan och på så sätt göra gällande vissa påföljder. Motsatsvis betyder detta att en köpare inte kan påstå att något hen kände till vid köpet är ett fel.
Begreppet ”dolt fel” används inte i lag, men avser generellt sådana fel som köparen inte anses borde ha upptäckt vid köpet. Hur mycket en köpare anses borde ha känt till om varan (och därför inte kan påstå utgör fel) kallas för köparens undersökningsplikt, och skiljer sig åt mellan de olika egendomsslagen. Detta betyder att vad som kan utgöra ett dolt fel är beroende av undersökningsplikten.
Långtgående undersökningsplikt vid köp av fast egendom
Fast egendom regleras i jordabalken (JB). Med fast egendom menas till exempel mark och byggnader (1 kap 1 § och 2 kap 1 § JB). Vid köp av fast egendom har man som köpare en skyldighet att undersöka fastigheten mycket noggrant, om man i framtiden vill kunna åberopa ett eventuellt fel. Till exempel har Högsta domstolen kommit fram till att man måste undersöka även svårtillgängliga utrymmen där det endast går att krypa (NJA 1980 s 555). Allmänt gäller att som fel får inte åberopas vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, det normala skicket på liknande fastigheter och omständigheterna vid köpet (4 kap 19 § JB). Undersökningsplikten är alltså dynamisk – den kan bli större om det finns tecken på att allt inte är som det ska, till exempel att ett hus luktar mögel, men den kan också minska om säljaren ger lugnande besked.
Det finns gott om exempel på rättsfall där domstolen ansåg att något utgjorde ett dolt fel. Ett sådant exempel är att det saknades en korrekt installerad diffusionsspärr inuti väggarna, vilket kan leda till fuktskador. Köpare är inte skyldiga att skada fastigheten för att anses ha undersökt den tillräckligt, och därför borde inte den felaktiga diffusionsspärren ha upptäckts (NJA 1975 s 545).
Ingen generell undersökningsplikt vid köp av lös egendom
Lös egendom är allt som inte är fast egendom. Köp av lös egendom regleras primärt i köplagen (KöpL). Det finns specialregleringar i olika situationer, men jag utgår från den mest generella regleringen. Även här gäller att köparen inte får åberopa som fel vad hen måste antas ha känt till vid köpet (20 § första stycket KöpL). Till skillnad från vad som gäller för fast egendom finns det ingen uttrycklig plikt att undersöka egendomen. Det brukar i stället sägas att vad köparen bör upptäcka får avgöras utifrån den grad av omsorg som kan krävas av en person i samma situation. Olika synliga tecken på att något är fel innebär generellt att köparen måste undersöka saken noggrannare. Om det emellertid görs en undersökning finns det anledning att göra en noggrann sådan, eftersom fel som borde ha märkts inte får åberopas. Samma sak gäller om säljaren uppmanar köparen att göra en undersökning (20 § andra stycket KöpL).
Ett exempel på vad som kan utgöra dolt fel i lös egendom är allvarliga fuktskador i en husbil. I ett rättsfall från Högsta domstolen hade husbilen inspekterats två gånger översiktligt. En av köparna kände en mögellukt, men säljaren påstod att det endast berodde på vinterförvaringen av fordonet. Domstolen kom fram till att köparna inte borde ha upptäckt mögelskadorna, och det rörde sig därför om ett dolt fel (NJA 1996 s 598).
Sammanfattningsvis kan konstateras att dolda fel är sådana fel som inte borde ha upptäckts av köparen. Vad som i sin tur borde ha upptäckts beror på undersökningsplikten, som varierar utifrån omständigheterna och vilken egendom som avses. Vid köp av fast egendom gäller en långtgående undersökningsplikt, men någon sådan finns inte för lös egendom.
Hoppas att detta är svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
