Vad är det som hör till en fastighet?
Hej, Jag har ärvt innehållet en verkstad av en gammal vän. Maskiner, bänkar, verktyg mm. Allt står specificerat i testamentet. Innan min vän gick bort så gav han bort huset där sakerna förvaras, i ett gåvobrev. Nu hävdar husägaren att allt som är fastskruvat tillhör huset. Kan detta verkligen stämma? Maskiner och bänkar måste ju vara fastsatta för att kunna användas. Vad är det som gäller? Hur ska jag göra?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler för att besvara dina frågor finns i Jordabalk (JB).
Tillbehör till fastighet
Då den centrala definitionen i 1 kap. 1 § JB anger att fast egendom är jord, vilken är indelad i fastigheter, så är föremålet för äganderätt därmed i första hand fastigheten. Utifrån denna utgångspunkt är det viktigt att göra klart vad som hör till fastigheten, förutom själva marken. Uppgiften att klargöra vad som hör till fastigheten har framför allt betydelse i en tvist avseende vad fastigheten omfattar. Visserligen kan parterna sinsemellan avtala om vad fastighetsköpet, eller som i ditt fall gåvan, ska omfatta men när så inte skett träder tillbehörsreglerna in och fyller ut avtalet. Det får inte råda någon tvekan om vilken fastighet som köpet avser och har inte ett visst tillbehör undantagits så ingår detta som varande en del av den fastighet som ges bort.
Byggnads- och industritillbehör
I 2 kap. 2 § JB anges att det är fråga om fast inredning eller annat varmed byggnaden blivit försedd under förutsättning av att det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Här gäller i första hand ett krav på att föremålet ska ha ett fysiskt samband med byggnaden – byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet. I första hand gäller detta fast inmonterade föremål, t.ex. ledstänger, vattenledningar m.m. Men det kan också vara fråga om mera "lösa" saker, men som naturligt hör till byggnaden, t.ex. brandmaterial och nycklar.
Föremålet ska vidare vara "ägnade" till stadigvarande bruk. I detta uttryck ligger en objektiv prövning – det är inte tillräckligt att den som försett byggnaden med föremålet själv ansett att den ska höra till byggnaden, utan det ska råda en ändamålsegenskap mellan föremålet och byggnaden. Tillbehöret ska normalt sett vara till nytta för den som för tillfället brukar fastigheten.
Enligt 2 kap. 3 § JB hör till fastighet som är inrättad för industriell verksamhet, förutom vad som räknas som byggnadstillbehör enligt det som sagts ovan, också maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten. Bl.a. handverktyg hör inte i något fall till fastigheten, utan är uttryckligen undantagna (se sista meningen i 2 kap. 3 § JB).
Slutsats
Jag skulle rekommendera dig att be om att få läsa gåvobrevet, för om din vän specificerat vad fastigheten omfattar i gåvobrevet så gäller det som står där. Om så inte är fallet så fyller ovan nämnda lagrum ut avtalet, och enligt min bedömning så följer maskinerna och bänkarna med fastigheten. Dock har du troligtvis rätt till att få verktygen. Så sammanfattningsvis om din vän inte specificerat exakt vilka tillbehör som följer med fastigheten så är min bedömning att detta numera tillhör husägaren.
Du får gärna återkomma till oss om du har ytterligare frågor!
Vänliga hälsningar,
