Uthyrning av egen bostad; Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
Hejsan!
Hur sjutton ska jag beskriva det här på bästa sätt?
Jag försöker på bästa sätt alla fall.
Vi hyr idag en villa för 10.500 kr i månaden,vi hyr av en privat
person.
Vårt kontrakt är från och med 2013-04-01 t.o.m 2015-04-01 med 3
månaders uppsägningstid.Vid utebliven uppsägning förlängs
kontraktet tills vidare.
Vi ligger efter med lite hyra,men betalar in lite då och då när vi
har pengar.
Men hyresvärden har accepterat att det är så.Nu kom han här i
Torsdags den 7 januari 2015 och sa följande.Han skulle sälja sin
bostad och sen flytta in i villan vi hyr nu.
I kontraktet står det tydligt att kontraktet gäller tills vidare om
inte uppsägning görs tills vidare?
Han har inte sagt upp vårt kontrakt än,verkar som han tar för givet
att han kan flytta in den ¼ 2015,vi har inte skrivit på nån
uppsägning.
Är han inte försent ute nu om att dem 3 månaders uppsägning som
står i kontraktet ska gälla?
Eller kan han vräka oss pga av att en hel hyra inte är betald?
I kontraktet står det inget om att han kan vräka oss för utebliven
hyra.
Tacksam för svar,så jag vet vad jag har för rättigheter när jag
ska konfrontera honom.Vill ha svart på vitt så jag inte säger nåt
som blir galet.
Mvh Christer Larsson Eskilstuna
_Mvh Chrille Larsson_
Lawline svarar
Hej och välkommen till Lawline! Tack för att du vänt dig hit med dina juridiska spörsmål.
Relevanta avtalsbestämmelser
Avtalsperiod; 2013-04-01 till 2015-04-01.
Uppsägningstid; Tre månader.
Vid utebliven uppsägning förlängs kontraktet tills vidare.
Vad har hänt
Uthyraren tycks vilja säga upp avtalet; en indikation härom föreligger enligt vad som upplysts kring händelsen som inträffat 2015-01-07.
Fråga
När måste som tidigast en eventuell utflyttning ske?
Rättslig Reglering
I den aktuella avtalsrelationen regleras vad som ska anses gälla mellan Er (dvs dig och hyresvärden) av såväl avtalet som lagstiftning. Den aktuella lagstiftningen utgörs, utifrån de uppgifter du lämnat hit, av lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad samt 12 kap Jordabalken.
Vad angår sambandet mellan de ovannämnda lagarna, gäller följande. 12 kap jordabalken gäller i den mån lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad inte föreskriver något annat (se den senare lagen 1 § 2 st.).
Bägge lagar är till övervägande del av "tvingande" natur. Innebörden härav är att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna lagarna är till nackdel för hyresgästen, är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Mer konkret; i den mån avtalet innehåller bestämmelser som avviker från lagreglerna, så har lagreglerna alltså företräde i förhållande till dig. Däremot kan inte hyresvärden åberopa lagreglerna framför avtalsvillkoren, om avtalsvillkoren skulle anses vara mer gynsamma. För säkerhetsskull vill i samband härmed också framhäva, att om ett avtalsvillkor skulle mer fördelaktigt för dig än vad lagreglerna ger vid handen, så är du självfallet berättigad att åberopa avtalsvillkoret istället för lagregeln (utan att hyresvärden kan invända mot detta).
Vad gäller i nuläget ?
En första fråga är om händelsen 2015-01-07 ska anses utgöra en uppsägning. Så kan inte anses vara fallet, eftersom en uppsägning från uthyraren måste vara skriftlig (se 12 kap 8 § Jordabalken). Därför har någon uppsägning ännu inte skett.
Eftersom någon uppsägning ännu inte skett, blir det svårt att teoretiskt ange vad som i framtiden kommer att hända med hyreskontraktet. I nuläget gäller avtalet fortfarande i oförändrad form. Nedan beskrivs vad som gäller om hyresvärden gör en giltig uppsägning efter respektive före hyresperiodens slut.
Vad gäller om avtalet sägs upp (på rätt sätt) efter hyresperiodens utgång?
Skulle någon skriftlig uppsägning ännu inte ha skett vid hyresperiodens utgång, dvs inte fören efter den 1 april 2015, gäller, som också avtalet stadgar, att avtalet förlängs till vidare (jfr härockså 3 § 3 st. st lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad).
Om avtalet förlängs tills vidare, anses det dåmera ingått på obestämd tid. Hyresvärden får i sådant fall säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § 2st lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad).
Vad gäller om avtalet sägs upp på rätt sätt innan hyresperiodens utgång?
Enligt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller, till skillnad från 12 kap JB, att hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Någon uppsägning krävs alltså inte (se 3 §).
I ditt fall har ni emellertid avtalat om att hyresavtalet förlängs tills vidare om ingen uppsägning sker. Eftersom avtalet här är förmånligare för dig så gäller detta avtalsvillkor. Det krävs alltså att uppsägning sker.
Nästa fråga blir om avtalsvillkoret om tre månaders uppsägning gäller också i detta fall, dvs även då hyresperioden annars skulle ha löpt ut tidigare. Jag skulle behöva granska avtalet för att kunna göra en fullgod bedömning i denna del. Förmodligen bör dock avtalet kunna tolkas som att den avtalade uppsägningsperioden bör gälla även i detta fall.
Om det inte med tydlighet har framgått ovan, så vill jag i denna del tydliggöra att det vid den typ av uthyrning varom nu är ifråga det saknas regler om s.k. besittningsskydd. Med besittningsskydd avses i princip att hyresavtalet normalt ska löpa vidare även om hyresvärden har sagt upp det.
För att läsa mer om reglerna för den typ av uthyrning som gäller i detta fall vill jag vidare hänvisa till http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Upplatelser-enligt-lagen-om-uthyrning-av-egen-bostad-privatuthyrningslagen/ för det fall du vill läsa vidare om reglerna. Kanske undrar du över något som jag inte tagit upp ovan.
Kan uppsägning ske i förtid på grund av försenade hyresbetalningar?
Slutligen ska något sägas om en eventuell uppsägning på grund av utebliven hyresbetalning. I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad erinras om att den rätt för hyresvärden att säga upp avtalet som behandlas i 3 § inte avser det fall att hyresrätten är förverkad. Om hyresrätten är förverkad, har hyresvärden rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande enligt 12 kap. 42–44 §§ jordabalken. Såsom dina frågor hit är ställda vill jag förtydliga att det alltså inte krävs att det finns en bestämmelse i avtalet om förverkande, för att dessa regler ska kunna tillämpas.
I dina uppgifter hit anger du att hyresvärden accepterat visst dröjsmål med hyran (i vart fall fram tills dags datum). För det fall att hyresvärden i fortsättningen vill framhäva försenad eller t.o.m. utebliven hyra som uppsägningsgrund, gäller i princip följande. Utebliven hyra utgör i princip förverkandegrund – dvs en rätt för hyresvärden att säga upp avtalet i förtid (omedelbart upphörande), se 42 kap 1 § 1 st 1 p Jordabalken; förverkande inträder om dröjsmålet vara mer än i en vecka från förfallodag. I Jordabalkens 12 kap 43-44 §§ finns emellertid undantag där hyresgästen inte kan skiljas från bostaden trots att den är förverkad enligt 12 kap 42 §. Innebörden av dessa bestämmelser är i princip att du kommer att ges goda möjligheter att betala hyran i efterhand för att på så sätt undvika en förtida uppsägning, som maximalt en hel månad. Skulle hyresvärden på detta sätt åberopa förverkandet rekommenderar jag dig att betala de äldsta hyrorna först.
Notera att eftersom hyresvärden, enligt vad som ovan sagts, i princip har en ovillkorlig rätt att säga upp avtalet med åtminstone tre månaders uppsägningstid oavsett när detta sker, saknar bestämmelserna om uppsägning på grund av förverkande i ditt fall i stort sett betydelse (annat än om du faktiskt inte förmår att betala hyran ens efter en månad räknat från uppsägningen på grund av förverkande).
Slut
Jag hoppas att du getts en bild av dina fortsatta möjligheter att bo kvar i villan. Som nämnts beror detta i första hand på när en giltig uppsägning, dvs skriftlig uppsägning, kommer till stånd. Förmodligen gäller då att oavsett när detta sker är uppsägningstiden tre månader (förutom om uppsägning sker omedelbart på grund förverkande).
Du är naturligtvis varmt välkommen att återkomma till mig vid eventuella frågor eller oklarheter, liksom allteftersom händelseförloppet utvecklar sig. Som ovan nämnts tar jag gärna del av avtalet.
