Utgör en utebliven golvbrunn i tvättstugan ett fel i bostadsrätten på det sätt som avses i köplagen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och köplagen (KöpL).
Allmänna hållpunkter
Enligt 1 kap. 1 § JB gäller att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter, vilket innebär att bostadsrätter inte träffas av bestämmelserna i jordabalken. En bostadsrätt är alltså, till skillnad från vad många i allmänhet ofta tror, inte fast egendom utan lös egendom. Det är också förklaringen till att köplagen (och inte jordabalken) blir tillämplig vid köp av bostadsrätter, se 1 kap. 1 § 1 st. KöpL. I köplagen saknas dock regler om vad som ska anses ingå i en bostadsrätt varför överlåtelseavtalet (köpeavtalet) många gånger och fullt ut kommer att styra den rättsliga bedömningen.
Märk väl att det vid köp av lös egendom inte heller finns några formkrav varför den här typen av avtal egentligen inte behöver manifesteras i skrift. Olika villkor kan således ingås såväl muntligt som skriftligt, men även konkludent (underförstått, tyst och/eller genom parternas ageranden). Det sistnämnda betyder att sådant som har varit föremål för muntlig förhandling och överenskommits utan att ha nedtecknats i det skriftliga avtalet blir en del av överlåtelsen. Att det sedan bevisrättsligt kan föranleda diverse tolkningsproblem vid oenighet må så vara, men juridisk-tekniskt utgör sådana villkor fortfarande en del av avtalet. Jfr dock bestämmelsen i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen.
I 3 § KöpL anges att lagens bestämmelser inte tillämpas i den mån annat följer av avtalet, av praxis som har utbildats mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna. Det råder med andra ord en tämligen långtgående avtalsfrihet på det här området och det är som sagt fullt möjligt att avtala om saker på olika sätt, exempelvis muntligt.
Vad gäller vid fel i bostadsrätten och vilka felpåföljder kan åberopas?
Enligt 17 § 1 st. KöpL gäller att varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning ska stämma överens med vad som följer av avtalet. I bestämmelsens tredje stycke sägs att om varan avviker från vad som föreskrivs i första stycket eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta är varan att anse som felaktig. Det föreligger ingen generell undersökningsplikt för köparen vid förvärv av lös egendom enligt köplagen. Men som köpare får man ändå inte såsom fel åberopa sådant som man måste antas ha känt till vid köpet, se 20 § 1 st. KöpL. Och om köparen skulle ha undersökt bostadsrätten före köpet (vilket såvitt jag förstår också har skett) eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får denne inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.
Vad som gäller i förevarande fall är i nuläget inte helt enkelt att avgöra. Jag bedömer egentligen att det kräver ytterligare upplysningar ifrån dig. Men mycket kort kan sägas att köparen, vid ett eller flera konstaterade fel, kan göra gällande vissa felpåföljder, se 30 § KöpL vari uttalas att om varan är felaktig och det inte beror på köparen eller något förhållande på hans eller hennes sida får köparen enligt 31--40 §§ kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Vidare framgår av bestämmelsen att köparen även under vissa i lag angivna förutsättningar åtnjuter en s.k. detentionsrätt, dvs. en rätt att hålla inne betalningen, se 42 § KöpL. Omleverans blir av förklarliga skäl inte aktuellt i det här fallet. Däremot torde, som svar på en av dina frågor, ett avhjälpande alternativt ett prisavdrag enligt 37-38 §§ KöpL vara den mest rimliga och lämpliga lösningen (förutsatt att det föreligger ett fel i köplagens mening vill säga.
Av avtalet framgår ju uttryckligen att en separat tvättstuga skulle finnas på källarplanet. Vid ett sådant förhållande har det i praxis inte ansetts föreligga någon skyldighet för köparen att göra en närmare undersökning av en sådan precisering, vilket i sin tur bör möjliggöra för dig (er) att kunna åberopa den uteblivna golvbrunnen som fel i bostadsrätten, se hovrättsfallet RH 2012:84. Vid den här typen av utfästelser från motpartens sida ska du nämligen kunna ta fasta på de uppgifter som har lämnats om objektet. Och i den här delen är jag nog av samma uppfattning som du, dvs. att du med fog borde kunnat räkna med att erforderlig avrinningsanordning i form av en golvbrunn skulle följa med köpet med tanke på den i objektsbeskrivningen angivna lydelsen. I avgörandet NJA 2016 s. 237 uttalade exempelvis Högsta domstolen (HD) ”Eftersom uppgiften har varit preciserad, har köparen ansetts kunna åberopa att arean var för liten, trots en begränsad undersökning före köpet och trots en allmänt hållen friskrivning från säljarens sida.”.
När det sedan gäller din (er) eventuella önskan om att kunna häva köpet kan följande anföras. Enligt 39 § 1 st. KöpL gäller att köparen får häva köpet på grund av fel, om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för honom eller henne och säljaren insåg (subjektiv bedömning) eller borde ha insett detta(objektiv bedömning). Vad som avses med ”väsentlig betydelse” har dock inte kommit till uttryck i lagtexten. Det får avgöras från fall till fall. Men generellt gäller att en helhetsbedömning alltid ska göras varvid möjligheterna att rätta till felet eller kompensera köparens genom lagens övriga påföljder ska beaktas. Värt att framhålla är även att HD har uttalat att en hävningsförklaring i regel inte kan återtas eftersom motparten (i det här fallet säljaren) då haft anledning att inrätta sig efter beskedet, se avgörandet NJA 2006 s. 120. Du kan alltså inte ångra dig när du väl har lämnat ett meddelande om hävning.
Jag ställer mig dock (i och för sig bara spontant och så här vid en första anblick ska tilläggas) tveksam till att det inträffade skulle räcka för en hävning. Därutöver kan det ifrågasättas om säljaren verkligen och på objektiva grunder borde ha förstått (insett) att den uteblivna golvbrunnen var av väsentlig betydelse för dig (er). I synnerhet om den nuvarande avrinningsanordningen via köket har fungerat problemfritt för säljaren (trots att det i grunden sannolikt inte är fackmannamässigt gjort).
Ytterligare en reflektion
Ovan påpekades att du som köpare inte såsom fel får åberopa sådant som du måste antas ha känt till vid köpet, se 20 § 1 st. KöpL. Vidare nämndes att om köparen skulle ha undersökt bostadsrätten före köpet eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får denne inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Och här kan det möjligen och potentiellt uppstå diskussioner om vilka åtgärder som vidtogs av dig vid undersökningen (även om jag, vilket jag redan har uttryckt ovan, bedömer att du har fog för din uppfattning). Eller annorlunda uttryckt: Hur svårt var det egentligen frö dig att kunna upptäcka avsaknaden av golvbrunnen under visningen? Närliggande lagstiftning på det här området från vilken viss vägledning dessutom brukar hämtas i praxis och i samband med tvister som rör fel i bostadsrätter är jordabalkens felregler, se bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB vari köparen åläggs en mycket långtgående undersökningsplikt.
Hur går ni vidare?
Som ett första steg behöver säljaren naturligtvis och av förklarliga skäl medvetandegöras, vilket företrädesvis sker genom ett formellt krav och då genom att manifestera detta i ett kravbrev i vilket dina (era) ersättningsanspråk sedan preciseras. Förhoppningsvis kan den nu uppkomna situationen då lösas på frivillig väg och då genom en förlikningsförhandling. Annars måste frågan hänskjutas till domstol, vilket innebär att du (ni) kommer att behöva stämma motparten, dvs. säljaren, och yrka ersättning genom en domstolstalan och då genom en s.k. fullgörelsetalan enligt 13 kap. 1 § rättegångsbalken. Det sker genom att lämna in en stämningsansökan till den tingsrätt vars domkrets (upptagningsområrde) täcker din hemkommun och däri yrka fullgörelse, alltså att tingsrätten ska förpliktiga säljaren utge ersättning. Typiskt för en sådan fullgörelsetalan är att käranden (du/ni) yrkar att svaranden (säljaren) ska åläggas att göra någonting, t.ex. att betala ett visst belopp eller utföra annan form av prestation. Resultatet, för det fall ditt (ert) käromål vinner bifall, blir att domen innehåller ett imperativ att handla (agera). Domen utgör också en exekutionstitel, vilket betyder att den kan, om säljaren inte följer domslutet, verkställas genom Kronofogdemyndighetens (KFM) försorg och då enligt utsökningsbalkens regelverk. Svarandens skyldighet kan också förenas med vite, antingen hos KFM eller, vid en positiv fullgörelsetalan, redan när domen avkunnas.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig med författande av en första avsiktsförklaring, ett kravbrev och/eller annat utlåtande och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen. För du måste som sagt och oavsett vilket inom kort och på ett mycket konkret sätt, dvs. på ett formaliserat sätt, medvetandegöra säljaren om att du har för avsikt att rikta ett eller flera ersättningsanspråk mot denne och/eller att du till och med (eventuellt) har för avsikt att häva avtalet.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
