Upptäckt fel efter köp av bostadsrätt - kan felet åberopas?
Hej! Vi köpte i augusti förra året en bostadsrätt som var så gott som nyrenoverad. Tråkigt nog fick vi en vattenskada i badrummet. Då detta skulle åtgärdas plockades alla lister ner och då upptäcker man att det är el som inte är korrekt draget i badrummet och måste åtgärdas omgående. Min fråga, är detta ett dolt fel som vi kan kräva ersättning för?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det är i detta fall köplagen som gäller, eftersom det handlar om en bostadsrätt. Du hittar köplagen här.
Bostadsrätten är förmodligen felaktig
Bostadsrätten ska stämma överens med vad som avtalats. Stod det exempelvis i objektbeskrivningen att elen är korrekt dragen eller att säljaren sagt det så avviker bostadsrätten från avtalet och då finns det ett fel. Bostadsrätten kan dock vara felaktig även om något sådant inte ha avtalats. Avviker bostadsrätten från vad ni med fog kunnat förutsätta är den felaktig. Det får anses vara rimligt att anta att elen i badrummet är korrekt dragen i och med att bostadsrätten i princip var nyrenoverad, detta gäller framförallt om även badrummet var i nytt skick. (se 17 § 1 och 3 st köplagen)
Har säljaren lämnat information om att elen är korrekt dragen i sin marknadsföring av bostadsrätten, kan bostadsrätten även anses felaktig på grund av att den avviker från den informationen. Det krävs då att uppgiften om att elen var korrekt dragen kan antas har inverkat på köpet, dvs att ni kanske inte köpt bostadsrätten om ni vetat om felet. (se 18 § 1 st köplagen)
Ni kan åberopa felet eftersom ni inte kan antas ha känt till det
Ni får inte göra felet gällande om ni borde ha upptäckt felet. Det finns egentligen ingen undersökningsplikt, men det är såklart bra att undersöka en bostadsrätt eftersom det handlar om mycket pengar. Min bedömning är att ni inte måste antas ha känt till att elen inte var korrekt dragen eftersom det krävdes att lister togs bort för att det skulle kunna upptäckas. Ni kan därför åberopa felet, så länge köparen inte sagt att elen inte var korrekt dragen i huset. Även här spelar husets skick roll. Eftersom bostadsrätten var nyrenoverad borde ni inte ha haft anledning att fråga om elen var korrekt dragen eller ej. (se 20 § köplagen)
Vad kan ni kräva av säljaren?
Ni har rätt till vissa påföljder i och med att det det finns ett fel i er bostadsrätt, dessa är omleverans, avhjälpande, prisavdrag och hävning. Omleverans blir i ert fall svårt eftersom det uppenbarligen är svårt för säljaren att leverera en ny bostadsrätt till er. Avhjälpande kan bli aktuellt, dvs att säljaren anlitar någon för att åtgärda felet. Säljaren ska stå för kostnaden och ni har rätt att kräva avhjälpande så länge det inte blir allt för dyrt eller för stort problem för säljaren. Skulle avhjälpande inte komma i fråga har ni rätt att kräva prisavdrag (prisavdraget = bostadsrättens värde vid köpet om felfri - bostadsrättens värde i felaktigt skick). Hävning blir bara aktuellt om felet är av väsentlig betydelse, dvs att den huvudsakliga nyttan med bostadsrätten försvunnit i och med felet. Jag bedömer att så inte är fallet och att ni därför inte kommer kunna häva köpet. (se 30, 34, 37, 38 och 39 §§ köplagen)
Lider ni skada av att elen inte är korrekt dragen har ni rätt till skadestånd utöver någon av de påföljder som nämnts ovan. Ni kan få skadestånd för utgifter, prisskillnad eller annan förlust som orsakats i direkt anslutning till felet. (se 40 och 67 §§ köplagen)
Vänta inte med att reklamera
Ni måste reklamera inom skälig tid efter det att ni märkt eller borde ha märkt felet för att få åberopa det. Jag skulle därför rekommendera att ni meddelar säljaren om felet och om vad ni vill ha för påföljd så snart som möjligt. (se 32 § köplagen)
Att elen är felaktigt dragen borde alltså vara ett fel ni kan åberopa och få kompensation för, under förutsättning att ni reklamerar i tid.
Hoppas du har fått svar på din fråga! Vill ni ha ytterligare hjälp är ni varmt välkomna att boka tid hos någon av juristerna på Lawline Juristbyrå, det kan du göra här.
Med vänliga hälsningar,
