FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresavtal23/12/2021

Uppsägningstiden är olika beroende på ifall privatuthyrningslagen eller 12 Kap. Jordabalken är tillämplig

Hej!

Hyr ett hus som ägs av antingen en privatperson, eller eventuellt hans jordbruks företag. I mitt kontrakt står att jag har 3 månaders uppsägningstid, har jag möjlighet att kunna avsluta kontraktet tidigare?

Är det samma lag som styr oavsett privatperson eller företag som Hyresvärd?

Lawline svarar

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

De aktuella reglerna går att finna i Lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) eller 12 kap. Jordabalken. Jag tolkar din fråga såsom att du undrar ifall din uppsägningstid kan bli kortare än de tre månader som står i ditt hyresavtal. Det avgörande för att besvara frågan är vilken lag som blir tillämplig. Tillämpligheten beror på om din hyresvärd kan sägas hyra ut huset som privatperson eller inom sin näringsverksamhet. Jag kommer besvara frågan utifrån båda situationerna.

Uppsägning enligt privatuthyrningslagen

Om din hyresvärd hyr ut sin egen fastighet är privatuthyrningslagen aktuell. För att den lagen ska vara tillämpbar måste vissa kriterier vara uppfyllda. Lagen är endast tillämpar när en privatperson hyr ut sin egen villa och när uthyrningen inte sker i näringsverksamhet (1 § första stycket Privatuthyrningslagen). Det första gäller i princip alla fall när hyresvärden hyr ut sin egen bostad som inte är en hyresbostad. Lagen går inte att tillämpa när hyresvärden hyr ut hyresrätter i andra hand. Om hyresvärden hyr ut flera bostäder så gäller lagen endast för den första bostaden denne hyrde ut. Bostaden ska också hyras ut utanför näringsverksamhet.

För hyresgäster som hyr genom privatuthyrningslagen är det som regel 1 månads uppsägningstid om du som hyresgäst säger upp hyresavtalet och 3 månaders uppsägningstid om hyresvärden säger upp hyresavtalet (3 § andra stycket Privatuthyrningslagen). Dessutom är klausuler i avtalet som ger sämre villkor till hyresgästen utan verkan (2 § första stycket Privatuthyrningslagen). I ditt fall skulle det i så fall betyda att du har rätt till 1 månads uppsägningstid om du säger upp ditt hyreskontrakt först.

Uppsägning enligt 12. Kap Jordabalken

Om hyresvärden istället har köpt fastigheten med avsikt att hyra ut den genom näringsverksamhet blir 12. Kap Jordabalken tillämplig. I det fall fastigheten ägs av din hyresvärds företag skulle det tala för att det finns en avsikt att hyra ut fastigheten vilket talar för att 12 kap. Jordabalken blir tillämplig. Dock är det inte helt klart utifrån omständigheterna i frågan om så är fallet. Nedan utgår vi ändå från att 12 kap. Jordabalken är tillämplig.

Hyresavtal gäller på obestämd tid om inte annat avtalats. Hyresavtal som gäller på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla. Hyresavtal kan också ingås på bestämd tid. I så fall slutar avtalet gälla vid hyrestidens slut, om inget annat har avtalats. För hyresavtal på obestämd tid gäller 3 månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § första stycket punkt 1 JB). Vid tidsbestämda hyresavtal beror uppsägningstiden på hur lång hyrestiden är (12. kap 4 § andra stycket JB).

Sammanfattning

Det avgörande för om du kan få mindre än 3 månaders uppsägningstid är alltså vilken lag som blir tillämplig. Om privatuthyrningslagen är tillämplig kan uppsägningstiden vara 1 månad om du säger upp hyresavtalet först. Om istället 12. Kap Jordabalken är tillämplig beror uppsägningstiden på om du har ett obestämt eller bestämt hyresavtal. Med ett obestämt hyresavtal är uppsägningstiden 3 månader och vid ett tidsbestämt hyresavtal beror uppsägningstiden på hyresperioden.

Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma!

Med vänliga hälsningar,

Ebba KristenssonRådgivare
Hittade du inte det du sökte?