Uppsägningstid vid rivning av lokal utan avtal
Hur lång uppsägningstid för avflyttning har jag från affärslokal jag hyr utan något gällande hyresavtal? Fastighetsägaren vill riva fastigheten och vill att jag flyttar ut till den 31/1 2019.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga gäller uppsägningstid vid hyrd affärslokal, när inget giltigt avtal finns. Det finns inga formkrav för hyresavtal utan de kan ingås muntligen. Om inget avtal finnes tillämpas lagliga. Jag kommer gå igenom vad som gäller för uppsägning av hyresavtal för lokal nedan och avsluta med en kort sammanfattning vad som gäller.
Hyresavtal - huvudregler för uppsägning av lokal
Det första som behöver utredas, för att avgöra hur lång uppsägningstiden är, är om avtalet gäller på obestämd eller bestämd tid. Av din fråga framgår att ni inte har något avtal och då blir tolkningen att avtalet löper på obestämd tid. En uppsägning ska alltid vara skriftlig när den görs från hyresvärdens sida.
Ett hyresavtal gäller för obestämd tid om inte annat avtalats. Ett avtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. (12 kap. 3 § jordabalken, JB.)
Ett hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen när avtalet avser en lokal. (12 kap. 4 § 1 st. JB.)
Det kan nämnas att för ett avtal på bestämd tid gäller:
tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,
nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. (12 kap. 4 § 2 st. JB.)
Rivning
När huset ska rivas gäller lite andra regler. Rivning av ett hus är en besittningsbrytande grund, hyresgäster har vanligtvis ett besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden. För att hyresvärden skall undgå ersättningsskyldighet räcker det inte med att huset skall rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen skall anvisas får anses innebära att ersättningslokalen skall vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen skall anses godtagbar torde krävas att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.
Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs "att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas" inom en snar framtid. Det har dock stipulerats en viss maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i kontraktet är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som måste tas in i en särskild handling. Både klausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som skall hända vid en rivning.
Ersättningslokal
Att hyresvärden ska erbjuda en ersättningslokal innebär att erbjudandet och lokalen måste leva upp till vissa krav för att skyldigheten ska anses fullgjord. Till att börja med måste det röra sig om ett seriöst erbjudande från hyresvärden. Det ska i princip vara en bestämd lokal som erbjuds och hyresgästen ska ges information så att denne kan börja förhandla med hyresvärden om den erbjudna lokalen. Erbjudandet ska lämnas i rimlig tid så att hyresgästen har chans att flytta sin rörelse innan avtalet upphör. Hyresgästen måste förkasta eller anta erbjudandet inom godtagbar tid. Den erbjudna lokalen ska vara av sådant slag, till exempel beträffande storlek, läge och utformning, att hyresgästen rimligen kan driva sin verksamhet vidare där. Om verksamheten som bedrivs till exempel är en restaurangrörelse och det inte är möjligt att få utskänkningstillstånd i den nya lokalen är den inte godtagbar. Hyran i den nya lokalen ska vara marknadsmässig eller lägre. Hyresgästen kan inte ställa krav på att hyran ska vara densamma som i tidigare lokal. Det anses acceptabelt att hyresgästen måste erlägga betalning för den nya lokalen och således ådra sig en kostnad. Om hyresgästen själv skaffar en ny lokal har denne som regel inte rätt till ersättning från hyresvärden.
Rimlig tid
Vad som kan anses vara rimlig tid i ditt fall skulle kunna vara tre månader. Det är den vanliga uppsägningstiden för en lägenhet och borde kunna vara möjligt för utflytt från en lokal. Dock ska en annan lokal anvisas när rivning är skälet för uppsägning. Annars har du rätt att kräva ersättning.
Sammanfattning
Eftersom huset ska rivas har hyresvärden sagt upp lokalen inom rimlig tid dvs tre månader innan utflytt. Eftersom det inte finns något avtal är inom tre månader en rimlig tid att begära utflyttning. Du har rätt till ersättning och/eller rätt till annan anvisad lokal trots att det inte finns ett giltigt hyresavtal då jordabalkens regler gäller.
Vänligen
