Uppsägningstid och besittningsskydd

Question

Vi ska hyra ut vår privata villa och har skrivit ett kontrakt som gäller ett år. Vi har skrivit i kontraktet att hyresgästen kan sägas upp med 3 månaders varsel, och att hyresgästen kan säga upp kontraktet med en månads varsel. Vi har också som en punkt i kontraktet skrivit att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. Är detta korrekt? Vi vill ha möjlighet att flytta in i huset igen eller sälja det.

Answer 1

Hej, och tack för din fråga.

När man hyr ut sin bostad tillämpas 12 kap Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Denna lag är tvingande till hyresgästens förmån, vilket betyder att villkor till nackdel för hyresgästen är utan verkan (se 1 § 5 st). Ni ska ingå ett hyreskontrakt på bestämd tid och enligt 4 § 2 st 3 p gäller alltid en uppsägningstid på minst tre månader då hyrestiden är längre än tre månader. Att avtala om att hyresgästen har en kortare uppsägningstid än tre månader är tillåtet, men en kortare uppsägningstid för hyresvärden är till nackdel för hyresgästen och således utan verkan.

Som bostadshyresgäst har man ett besittningsskydd enligt 46 §. Av 45 a § framkommer att man kan avtala bort besittningsskyddet men hyresnämnden ska godkänna det. Det finns två undantag från kravet på att hyresnämnden ska godkänna villkoret. I första undantagsfallet kan man avtala bort besittningsskyddet om det sker i en separat handling efter att hyrestiden inletts. Det andra undantagsfallet omfattar inte uthyrning av en hel villa.

Avtalar man inte bort besittningsskyddet innebär det att man som hyresgäst har rätt till förlängning av hyresavtalet om inte någon av de grunderna i 46 § föreligger, tex att hyresgästen åsidosatt förpliktelser i hög grad eller att huset ska rivas. Det är inte en giltig grund att ni själva vill flytta in i huset eller att ni ska sälja det. Det är hyresnämnden som avgör om giltig grund för uppsägning föreligger.

Med vänlig hälsning,