Uppsägning av tillsvidarekontrakt och tidsbestämda hyresavtal
Ska hyra ett hus för att flytta ihop med min särbo sen 6 år. Vi vill hyra 5 år, och hyresvärden är helt med på det. Min fråga är: Inte kan man skriva ett hyresavtal utan uppsägningstid? SJälvklart har man en ambition att hyra länge, för det vill båda jag och min särbo och hyresvärden. Men om olyckan skulle vara framme så måste det väl alltid finnas möjlighet att säga upp ett hyresavtal med t.ex. 3 månaders uppsägningstid?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag är lite osäker på om du undrar över uppsägningstiden i sig eller om du undrar över möjligheten att säga upp hyresavtalet. Jag kommer att ge svar om möjligheten att säga upp hyresavtalet och till vilken uppsägningstid.
För att förtydliga menas med uppsägningstid inte tiden för vilket hyresavtalet löper, utan den tid som måste passera från det att hyresvärden eller hyresgästen meddelar att han eller hon vill säga upp avtalet tills det att avtalet upphör att gälla.
Hyreslagarna är tvingande till hyresgästens fördel
Beroende på vad det är för typ av bostad du hyr gäller antingen 12 kap. jordabalken (också kallat hyreslagen) eller privatuthyrningslagen. 12 kap. jordabalken gäller om hyresvärden hyr ut bostaden i näringsverksamhet och privatuthyrningslagen tillämpas när uthyrningen inte sker i en näringsverksamhet, utan det är en privatbostad. Gemensamt för dessa lagar är att de är tvingande till hyresgästens förmån. Det innebär att om något annat står i avtalet än vad som står i lagen och det är till hyresgästens nackdel, eller om saken inte alls regleras i avtalet, är det lagen som gäller.
Det går exempelvis att avtala om kortare uppsägningstid än vad som står i lagen. Då gäller den uppsägningstiden för hyresgästen, men den lagstadgade uppsägningstiden för hyresvärden.
Olika typer av hyreskontrakt
När det kommer till hyresavtal finns det två huvudsakliga former; tillsvidarekontrakt och tidsbestämda hyresavtal.
Ett tillsvidarekontrakt gäller på obestämd tid, och har alltså inte något på förhand bestämt datum för när hyreskontraktet ska upphöra att gälla. Ett tidsbestämt hyresavtal gäller däremot för en viss bestämd tid och upphör utan uppsägning när hyrestiden har gått ut. Båda dessa typer är giltiga former av avtal, men beroende på vilken form av avtal som har tecknats, kan uppsägningstiden variera.
Säga upp tillsvidarekontrakt
För hyresavtal på obestämd tid, d.v.s. tillsvidarekontrakt, är uppsägningstiden enligt hyreslagen tre månader (12 kap. 4 § jordabalken). En hyresgäst har alltså alltid rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, oavsett om ingen eller längre uppsägningstid är avtalad. Om det uttryckligen står att kontraktet kan sägas upp med kortare eller ingen uppsägningstid, kan hyresgästen säga upp avtalet med kortare eller ingen uppsägningstid. För hyresvärden gäller dock tre månader.
Om bostaden hyrs ut av en privatperson (inte i näringsverksamhet) gäller istället en uppsägningstid på en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden (3 § privatuthyrningslagen). Har det avtalats om annat gäller det till fördel för hyresgästen (2 § privaturhyrningslagen)
Säga upp tidsbestämt hyresavtal
Ett tidsbestämt hyresavtal upphör som sagt när hyrestiden har gått ut och det sker utan någon uppsägning av kontraktet. Även om hyresavtalet är tidsbestämt, går det fortfarande att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 5 § jordabalken).
Uppsägningstiden för tidsbestämda hyresavtal varierar dock beroende på hur länge hyresavtalet gäller (12 kap. 4 § jordabalken):
- En dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor
- En vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader
- Tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet
Som hyresgäst har du med andra ord alltid möjligheten att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid.
Det går också att säga upp avtalet i förtid för tidsbestämda hyresavtal för privatuthyrda bostäder (3 § privatuthyrningslagen).
Sammanfattning
Ett hyresavtal kan vara antingen ett tillsvidarekontrakt eller ett tidsbestämt hyresavtal. Oavsett vilket typ av avtal det är och vad som står i avtalet har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid. Har kortare uppsägningstid avtalats, kan hyresgästen säga upp avtalet med denna kortare uppsägningstid. Har inget särskilt avtalats gällande uppsägningstiden är det den lagstadgade som gäller.
Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Vänligen,
