Uppsägning av nyttjanderättsavtal
ang uppsägning av benefikt nyttjanderättsavtal.
Vilka ev formkrav finns utöver skriftlighet och uppsägningstid?
Hälsningar
Johan Tamm
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.
En nyttjanderätt kan vara av olika slag. I mitt svar utgår jag ifrån de nyttjanderätter som nämns i Jordabalken (JB) 7:1 , se https://lagen.nu/1970:994
I 7:1 JB står det
"Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal.
Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns bestämmelser även i 8-15 kap.
Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda bestämmelser om rättighet som avses i detta kapitel, äger de tillämpning."
Med nyttjanderätt avses i princip en rättighet för en annan fysisk eller juridisk person än fastighetsägaren att begagna – positivt förfoga över – dennes fastighet. De vanligaste formerna av nyttjanderätt är arrende, se 8 kap. 1 §, hyra, se 12 kap. 1 §, samt tomträtt, se 13 kap. 1 §
Gemensamt för dessa nyttjanderättsformer är att de upplåts mot vederlag och att de är totala – förenade med besittningsrätt. Om vederlag inte utgår – s.k. benefik upplåtelse – föreligger en nyttjanderätt beträffande vilken reglerna om arrende, hyra och tomträtt inte är direkt tillämpliga. I vissa fall kan dock dessa regler vara analogiskt tillämpliga. Som nyttjanderätt räknas också jakt- och fiskerätt samt vissa rättigheter som innebär en substantiell förändring av den fasta egendomen, såsom rätt till stenbrytning, torv-, ler- eller grustäkt samt skogsavverkning, se 7 kap. 3 §. Även rätt till väg kan utgöra nyttjanderätt, men ofta är fråga om servitut. En nyttjanderätt kan uppkomma även genom att den som överlåter en fastighet förbehåller sig rättigheten vid överlåtelsen.
Om ingenting har avtalats , får man försöka utreda vad som var upplåtarens avsikt vid avtalets ingående. Tolkningen leder antingen till att avtalet ska anses gälla för all framtid eller tills vidare. Om man tolkningsvis kommer fram till att avtalet ska gälla i all framtid inträder trots detta uppsägningstiderna i 7:5 JB. Reglerna är tvingande.
Om tolkningen leder till att avtalet ska anses gälla tillsvidare, ska skälig uppsägningstid iakttas, vilket normalt är 6-12 månader.
För ett vägledande avgörande i hur uppsägningar av benefika nyttjanderätten ska gå till , se NJA 2004 s 288 där det var fråga om uppsägningsrätt och uppsägningstid avseende en till tiden obegränsad, vederlagsfri upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom.
https://lagen.nu/dom/nja/2004s288
Sammanfattningsvis innebär detta att om det inte finns något avtal som säger annat så ska skälig uppsägningstid iakttas och uppsägningen med fördel ske skriftligen. Något formkrav därutöver torde inte finnas.
Om någonting var oklart i mitt svar når du mig på
emil.forssell@lawline.se
tel
0766444976
Jag nås enklast på mail
Vänligen
