Uppsägning av lokalhyresavtal som löper på obestämd tid

2016-08-03 i Hyresavtal
FRÅGA
Hej! Jag är med i en ekonomisk förening som hyr en affärslokal som en bostadsrättsförening äger.Frågan är vad som skulle vara giltigt skäl för att säga upp avtalet av vår hyresvärd? På hyresavtalet står endast datum ifyllt från och med vi började hyra. Under till och med är inget ifyllt. Kontraktet är dessutom inte skrivet till den ekonomiska föreningen utan till vår ordförande personligen med hans namn och personnummer istället för föreningens namn och org. nummer.Dokumentet är undertecknat av vår ordförande och bostadsrättsförenings ordförande. Under övrigt är följande inskrivit: XX (vår ordförande) har informerats och accepterat de villkor/regler som föreningen har ställt i samband med uthyrningen. Slut citat. Vad reglerna eller villkoren är står inget, inte heller någon hänvisning till någon bilaga.Om exempelvis bostadsrättsföreningen skulle ha en omröstning i ett föreningsmöte och det blir majoritet för att vi ska säga upp, kan de göra det då?
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Som jag förstår det från din fråga har din förening hyrt ett utrymme från en bostadsrättsförening. Din förening har alltså inte någon nyttjanderätt till lokalen som grundar sig på en bostadsrätt. Distinktionen är viktig eftersom reglerna skiljer sig åt. I det ena fallet är det 12 kap. JB (den s.k. hyreslagen) som gäller, medan det andra fallet regleras av bostadsrättslagen (1991:614).

I det följande tar jag upp de tre huvudsakliga aspekterna på din fråga, dvs vilka avtalets parter är, vilka regler som gäller för avtalet, samt vilka skäl som krävs för att bostadsrättsföreningen ska kunna säga upp avtalet. Därefter sammanfattar jag det sagda.

Vem är part i hyresavtalet?

Frågan om vilka parterna i avtalet är får avgöras med hjälp av avtalstolkning och reglerna om hur man ingår avtal. Det går att tänka sig två fall. Det första är att ordföranden handlar i eget namn men för föreningens räkning. Det andra fallet är att det är ordföranden som i verkligheten är part i avtalet. För att bedöma vilket av fallen som verkligen föreligger i din situation kan man utöver kontraktstexten fästa uppmärksamhet vid en rad olika omständigheter. Exempel på viktiga omständigheter är parternas avsikt vid avtalsslutet, vilken behörighet din förenings ordförande hade att företräda föreningen samt vem som faktiskt betalar hyran och nyttjar lokalen.

Vem som faktiskt är part i avtalet spelar dock mindre roll i ditt fall, eftersom hyresregleringen för det mesta inte skiljer mellan juridiska personer (t.ex. aktiebolag och registrerade ekonomiska föreningar) och fysiska personer (människor). Som jag förstår det finns heller inga problem mellan din ekonomiska förening och dess ordförande som skulle kunna komplicera situationen.

Vilka villkor gäller för hyresavtalet?

Avtalsvillkor behöver inte vara skriftliga, utan de kan vara muntliga. Det kan dock å andra sidan bli svårt att bevisa vilka villkoren är.

Det finns dock särskild skyddslagstiftning för hyresavtal definierade enligt 12 kap. 1 § första stycket jordabalken (1970:994) (JB), som återfinns huvudsakligen i hyreslagen. Enligt 12 kap. 1 § femte stycket JB går 12 kap. JB före avtalsvillkoren, som huvudregel. Observera också att hyresgästen enligt 12 kap. 2 § JB kan begära att ett hyresavtal upprättas helt i skriftlig form.

Eftersom det inte fanns något bestämt slutdatum på hyresavtalet löper det på obestämd tid, enligt 12 kap. 3 § första stycket JB.

Skäl för att säga upp hyresavtalet

Hyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp på två olika sätt. Det första sättet är en vanlig uppsägning, enligt 12 kap. 4 § första stycket JB. Uppsägningstiden för lokaler är minst nio månader.

Här krävs egentligen inga skäl, eftersom det rör sig om en lokal (se definitionen i 12 kap. 1 § tredje stycket JB). Lokalhyresgäster har nämligen ingen rätt till förlängning (s.k. besittningsskydd) som innebär att hyresgästen kan tvinga fram en förlängning av avtalet, som bostadslägenheter har. Istället finns en reglering som i grova drag innebär att en lokalhyresgäst har rätt till ersättning pga uppsägningen om hyresförhållandet har varat i längre än nio månader i följd och hyresrätten inte är förverkad, se 12 kap. 56 § JB.

Värt att observera är dock att hyresvärdens uppsägning måste motiveras med varför hyresförhållandet inte förlängs, enligt 12 kap. 58 § första stycket JB. En omotiverad uppsägning är nämligen verkningslös, enligt 12 kap. 58 § andra stycket JB.

Det andra sättet att säga upp hyresavtalet är en uppsägning som grundar sig på att hyresrätten har förverkats, se 12 kap. 6 § JB. Som jag förstår det finns dock inga sådana grunder i ditt fall.

Sammanfattning

Eftersom hyresavtalet löper på obestämd tid kan bostadsrättsföreningen säga upp det när som helst, men den måste följa en uppsägningstid på nio månader. Din ekonomiska förening har dock ett visst ”besittningsskydd” som i grova drag innebär att din ekonomiska förening har rätt till ersättning för att hyresavtalet inte förlängs.

Jag hoppas att det var svar på din fråga!

Behöver du vidare hjälp med lokalhyra är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Simon Göransson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll