Uppsägning av lokalhyresavtal på bestämd tid
Hejsan!
Hyr just nu en lokal med 7 månader kvar på kontraktet. Nu vill jag byta till en större lokal hos en annan hyresvärd. Problemet är att det är en uppsägningstid på 9 månader, och då går man automatiskt in i en ny 3 års period enligt hyresvärden. Finns det nåt sätt att kringgå det eller lösa på annat sätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Uppsägning av lokalhyresavtal
Lokalhyresavtal regleras i 12 kapitlet jordabalken (benämns ofta hyreslagen).
När det gäller avtal på bestämd tid är parterna bundna av hyresavtalet under hela avtalsperioden, om inte parterna avtalat något annat (3 § 2 stycket hyreslagen). Om avtalet varat i mer än nio månader måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla (se 3 § 2 stycket 3 meningen hyreslagen).
Om ett tidsbestämt avtal ska sägas upp för att upphöra att gälla, och inte längre uppsägningstid är avtalad, ska uppsägningen ske senast 9 månader i förväg om hyrestiden är längre än 9 månader och det är fråga om en lokal (4 § 2 stycket 5 punkten hyreslagen). Bestämmelsen reglerar dock inte uppsägning i förtid, utan den uppsägningstid som gäller för att förhindra att ett tidsbestämt avtal förlängs.
Om ett tidsbestämt avtal saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång, anses avtalet förlängt på obestämd tid (3 § 3 stycket punkten 1 hyreslagen). I så fall gäller en nio månaders uppsägningstid när avtalet förlängts på obestämd tid, under förutsättning att en längre uppsägningstid inte har avtalats (4 § 1 stycket 2 punkten hyreslagen).
Om avtalet däremot innehåller bestämmelser om att det förlängs med en viss tid vid utebliven uppsägning, anses avtalet återigen förlängt på bestämd tid.
Vilka möjligheter finns att frånträda avtalet?
Titta i avtalet och se om det finns en förlängningsklausul, det vill säga någon bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning.
Om en sådan finns gäller den avtalsrättsliga huvudprincipen som innebär att båda parter är bundna av avtalet. Du kan alltså inte frånträda avtalet i förtid utan du måste hyra lokalen tills hyrestiden löper ut, vilket innebär tre år till. Om ni har avtalat om att hyresavtalet löper på tre år och att det löper på en ny treårs period om det inte sägs upp, gäller det.
Om ni däremot inte har någon förlängningsklausul i avtalet anses avtalet förlängt på obestämd tid när treårs perioden löper ut, därefter gäller en uppsägningstid om nio månader.
Vänligen,
