Uppsägning av lägenhetsarrende
Hej !
Jag har ett avtal på en båtplats som är livslångt. Sommarstället ärt en BRF och avtalet är skrivet så att jag har rätt till båtplats så länge jag äger lägenheten. Båtplatsen följer inte givet med lägenheten vid en försäljning.
Vår BRF ingår i en samfällighet där även ägaren till båtplatserna ingår. Båtplatserna ingår inte i samfälligheten.
Ägaren är ett AB. Pga av konflikt i samfälligheten med detta AB så hotar AB:t att säga upp båtplatsen om vi inte gör som han säger. Jag är tyvärr ordförande i samfälligheten.
Är det möjligt att han kan säga upp kontraktet ?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om avtalets karaktär – lägenhetsarrende
Mark kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende beroende på hur marken ska användas. Du har i din fråga förklarat att du har ett avtal avseende en båtplats. Hyra av båtplats är att betrakta som lägenhetsarrende och reglerna om detta finns i huvudsak i 8 kap. Jordabalken (JB). Med lägenhetsarrende menas jord som upplåts med syften som inte innefattar att bedriva jordbruk, uppföra bostadshus eller uppföra/använda byggnad för förvärvsverksamhet, 8 kap. 1 § JB.
Ett lägenhetsarrende kan ingås på bestämd tid, tills vidare eller på livstid. Tiden för vilken arrendeavtalet ingåtts är avgörande för hur och när ett lägenhetsarrende kan sägas upp eller anses förverkat. I det följande kommer en beskrivning av reglerna för a) avtal, om det gäller tills vidare, sägs upp eller b) avtal som förverkas.
Avtalet sägs upp
Om avtalet gäller tills vidare, det vill säga inte har något på förhand bestämt slutdatum, kan avtalet sägas upp med en uppsägningstid tills den 14:e mars som inträffar minst 6 månader efter uppsägningen, 8 kap. 5 § JB.
Uppsägningen ska vara som huvudregel vara skriftlig och delges arrendatorn, om inte denne skriftligen bekräftar att uppsägnings skett, 8 kap. 8 § JB. Uppsägningen ska vara tydligt utformad så att man förstår vilket arrendeavtal det är fråga om. Sättet för delgivning kan antingen vara vanlig delgivning (16 § delgivningslagen), stämningsmannadelgivning (31 § delgivningslagen) samt de delgivningsformer som nämns i 8 kap. 8 § 3 st. JB.
Avtalet förverkas
I det fall avtalet gäller på bestämd tid, till ett visst bestämt slutdatum, är huvudregeln att avtalet inte går att säga upp innan detta angivna slutdatum. Avtalet kan dock förverkas och sägas upp i förtid om någon av förverkandegrunderna som finns angivna i 8 kap. 23 § JB är uppfyllda. Det kan exempelvis vara fall då arrendatorn vanvårdar arrendestället och inte rättar sig efter tillsägelse, 8 kap. 23 § 2 p. JB. Med vanvård menas normalt att platsen inte är i samma skick som när man tillträdde. Avtalet blir däremot inte förverkat om vanvården i fråga är av ringa betydelse, 8 kap. 23 § 2 st. JB.
Vid förverkande gäller som huvudregel samma uppsägningstid som vid vanlig uppsägning, med skillnaden att rätten kan komma fram till att arrendatorn bör avflytta tidigare om det av olika skäl vore mer rimligt, 8 kap. 4 § JB. Uppsägningen sker i övrigt på samma sätt som vid vanlig uppsägning, 8 kap. 8 § JB.
Vad gäller i ditt fall?
Du beskriver i din fråga att avtalet är utformat så att du har rätt till båtplatsen så länge du äger bostadsrätten. Det går utifrån denna information att argumentera för att du har ett avtal som gäller för bestämd tid, det vill säga att slutdatumet indirekt avtalats på så vis att det upphör att gälla den dag du avhänder dig sommarstugan/bostadsrätten. Detta skulle innebära att jordägaren enbart kan frånträda avtalet om du begått en grov försummelse vad gäller båtplatsen, dess brukande eller skick. Jordägaren kan i detta fall alltså inte grunda förverkandet på att det föreligger en konflikt med den samfällighet där du sitter som ordförande.
Det bör dock framhållas att avsaknaden av uttryckligt slutdatum även skulle kunna innebära att avtalet gäller tills vidare. Eftersom det vid lägenhetsarrende inte finns något besittningsskydd kan ett avtal som gäller tills vidare sägas upp när som helst under förutsättning att uppsägningstiden beaktas. Jordägaren kan då säga upp avtalet utan att behöva ange någon anledning till detta.
Möjligheten för jordägaren i ditt fall frånträda avtalet är alltså beroende av vilken tid avtalet gäller. Vid en eventuell tvist om detta torde en helhetsbedömning föras utifrån samtliga omständigheter. Dels vad som uttryckligen står i avtalet, men också vilken partsavsikt ni haft när detta avtal ingicks: var tanken att det skulle gälla tills vidare, tills den dag du avhände dig stugan eller under resten av din livstid, under förutsättning att sommarstugan inte såldes el. dyl. Om jordägaren säger upp ditt avtal rekommenderar jag dig att anlita Lawlines jurister som kan tillvarata dina intressen i tvisten och hjälpa dig att ta frågan vidare. I annat fall kan du även kontakta arrendenämnden som kan medla i frågan.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.
Med vänliga hälsningar,
