Uppsägning av hyreskontrakt i förtid
Hej,
jag befinner mig f n pga. arbete i Kina.
Jag har hyrt ut min lägenhet i Stockholm i andra hand (tidsbestämt; 11/3-4/7 2020).
Nu upplever jag inte hyresgästen som riktigt pålitlig. Han är finsk medborgare och har av oklara skäl (ev. hälsoskäl) nästan från början vistats i enbart Helsingfors (och befinner sig där fortfarande, men säger sig återvända 22/6).
- Dämed har han inte haft uppsikt över lägenheten, vilket var mitt delsyfte.
- Han har underlåtit att vattna mina åtskilliga växter (vilket är ett explicit krav enl. hyreskontraktet). Jag var vid ett tillfälle tvungen att låta en vän, som har nycklar, att "nödvattna" dem, (enl. dennes uppgift var de "döende").
- Hyresgästen har nu ombesörjt att två olika arbetskollegor (som önskar vara anonyma, och således inte kontaktbara) fått nycklarna och enl. försäkran vattnar växterna regelbundet. Jag litar inte riktigt på det, och jag upplever situationen, att anoyma främlingar får okontrollerat tillträde till min lägenhet, som obehaglig.
- Betalningen av hyran har varje gång varit försenad med 2-6 dagar, trots att kontraktet stipulerar betalning senast sista vardagen före månadsskuftet. Jag har flera gånger förgäves uppmanat hyresgästen att betala enl. överenskommelse.
Situationen har gjort mig mycket nervös, långt borta i Kina
Jag vill därför återvända i förtid (med olägenheter/kostnader som följd) , dvs. 11. juni, och jag har sagt upp hyreskontraktet fr o m då. Vilka rättigheter har jag här?
Mvh,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad säger lagen om uppsägningar i förtid?
Hyresavtal regleras i jordabalkens 12:e kapitel, även kallat hyreslagen. Den är tillämplig även på (laglig) andrahandsuthyrning av hyresrätter. Eftersom det inte framgår av frågan huruvida din lägenhet är en hyresrätt eller bostadsrätt, förmodar jag att det är en hyresrätt, vilket innebär att hyreslagen är tillämplig.
Vid hyresavtal på bestämd tid är huvudregeln att avtalet upphör att gälla vid avtalstidens slut, om inget annat har avtalats mellan parterna, (3 § st. 2 hyreslagen). Huvudregeln är alltså att både du som förstahandshyresgäst och andrahandshyresgästen är bundna av avtalet under hela perioden. Det finns vissa undantagsfall som gör de möjligt för dig som förstahandshyresgäst att säga upp avtalet med andrahandshyresgästen i förtid såsom du önskar i detta fallet.
Förverkandegrunder
Förverkandegrunder gäller generellt sätt situationer där hyresgästen på grund av avtalsbrott har förverkat sin hyresrätt (42 § hyreslagen). Vid dessa tillfällen kan man ibland ha rätt att säga upp avtalet i förtid. I ditt fall nämner du att hyran inkommer sent och har gjort det vid upprepande tillfällen. Avtal får upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen (42 § 1 punkten hyreslagen). Eftersom din hyra endast varit försenad med 2-6 dagar kan du inte använda dig av den förverkandegrunden för uppsägning av avtalet i förtid.
I övrigt stadgar paragrafen i 11 punkten att om en hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt hyreslagens kapitel, samt kan anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden, så får avtalet sägas upp i förtid. I lagkommentarerna tas det upp att underlåtenhet för en lokalhyresgästs att betala moms när lokalen är registrerad för moms och momsklausul finns i avtalet får anses vara exempel på då bestämmelsen skulle kunna tillämpas. Vad gäller vattning av dina växter är detta en avtalsenlig skyldighet som din hyresgäst inte verkar följa fullt ut. Däremot anser jag inte att åsidosättandet är av synnerlig vikt att det på den grunden kommer gå att säga upp avtalet i förtid. Dessutom vattnas blommorna trots allt. Ifall din hyresgäst på något sätt skulle vanvårda lägenheten är det en annan fråga och detta är givetvis en grund för uppsägning av hyreskontraktet i förtid.
Med anledning av det sagda har jag svårt att de att du kan säga upp din hyresgäst i förtid i detta skede.
Du är välkommen att höra av dig vid vidare frågor,
Vänligen
