Uppsägning av hyresavtal gällande privatuthyrd bostad på bestämd tid i förtid
Vi har en lägenhet som vi hyr ut privat. Eftersom personen ifråga som hyr av oss, haft en del ekonomiska problem, hade vi för avsikt att försöka hjälpa henne och skrev ett kontrakt med henne. Kom överens om att hon skulle hyra lägenheten till och med september månad med en uppsägningstid om 3 månader om hon önskade flytta då. Detta kontrakt skrev vi på ett sätt att hon måste känna ansvar för betalning av hyran samt för sitt boende. Samtidigt så kände vi att då har vi en hyresgäst tom september månad. En "win-win situation" så att säga.
Nu har hon, trots detta, sagt upp lägenheten och vill flytta 1:a maj och hänvisar till "Privatuthyrningslagen" där det mycket riktigt står - " Exempel: Om hyresgästen säger upp hyresavtalet den 12 augusti, upphör det att gälla den 30 september. Om i stället hyresvärden säger upp avtalet den 12 augusti upphör avtalet att gälla den 30 november". Dessutom så skickade hon sin uppsägning sent på kvällen den 31 mars via ett sms, vilket är underligt. Kan man säga upp sitt hyreskontrakt via ett sms?
Detta innebär i så fall att man aldrig kan skriva ett skriftligt kontrakt med en hyresgäst för lagen säger något annat. Eller? Vad är det som gäller? Vårt skriftliga kontrakt där hon har skrivit under eller "privatuthyrningslagen"? Om vårt kontrakt gäller, kan vi i så fall kräva henne på kostnad av hyra tom september?
Lawline svarar
Tack för att NI vänder Er till Lawline med Er fråga.
Ni har ingått ett avtal som innebär att hyresgästen fick hyra en privat lägenhet av er. Hyrestiden skulle vara till och med september och skulle, om jag förstått det rätt, kunna fortsätta därefter om hyresgästen så önskade. Om hyresgästen önskade flytta i slutet av september skulle detta föregås av uppsägning tre månader i förväg.
Då ni hyr ut privat blir mycket riktigt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig på ert hyresförhållande med kompletterande regler i 12 kap jordabalken (1970:994). Om hyresavtalet avviker från lagens regler på ett sätt som är till nackdel för hyresgästen är avtalet inte giltigt på den punkten eftersom lagen är tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att man genom avtal kan avvika från lagens regler men bara så att hyresgästen drar nytta av det, inte hyresvärden. Till exempel kan man inte avtala om kortare uppsägningstid än tre månader för hyresvärden.
Ett hyresavtal kan ingås antingen på bestämd eller obestämd tid. När det är ingånget på bestämd tid innebär det att hyresförhållandet upphör utan föregående uppsägning från hyresgästens sida när tiden gått ut. I avtalet kan man också införa en bestämmelse om att avtalet ska fortsätta gälla på obestämd tid om ingen uppsägning sker. Ett avtal på obestämd tid ska däremot alltid sägas upp för att upphöra. I ert fall har ni ett hyresavtal på bestämd tid till och med september. Dock har ni infört en bestämmelse om att detta ska föregås av en uppsägningstid på tre månader, vilket är tveksamt är giltigt när avtalet är på bestämd tid.
Att ha ett hyresavtal på bestämd tid har förlorat sin betydelse beträffande bostadslägenheter efter hand som hyresskyddet har stärkts för hyresgästen. Förr i tiden ingicks de flesta hyresavtal på bestämd tid eftersom det innebar en säkerhet både för hyresgästen och hyresvärden; hyresgästen hade någonstans att bo på bestämd tid och hyresvärden säkrade inkomst för tiden. Skyddsregler till hyresgästens fördel har dock införts som hindrat denna fuktion så som till exempel hyresgästens direkta besittningsskydd och möjligheten att lämna lägenheten i förtid. Lagstiftaren har velat främja att alla hyresavtal ska ingås på obestämd tid istället. Även i privatuthyrningslagen finns det regler som gör att hyresavtal på bestämd tid inte har den skyddsverkan för hyresvärden det hade förr i tiden. I 3 § 2st i lagen anges det att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Den regeln gäller även för avtal som är ingångna på bestämd tid och det går inte att frångå genom ert avtal eftersom den är till fördel för hyresgästen.
Ert avtal på bestämd ger er alltså inte skyddet att hyresgästen tvingas bo kvar till och med september och ingen hyra kan utkrävas fram tills dess. Hyresgästen kan giltigt säga upp avtalet och flytta det sista datumet månaden efter, i detta fall sista april.
Er hyresgäst sade upp hyresavtalet via sms. Frågan är om detta innebär ett giltigt sätt att säga upp hyresavtalet. Eftersom formen för uppsägningen inte regleras i privatuthyrningslagen får man använda sig av reglerna i 12 kap jordabalken (JB) som är subsidiärt tillämpliga. I 12:8 JB anges det att en uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker. Uppsägningen ska dessutom delges motparten i sådana fall. Mildare krav gäller dock när det är hyresgästen och inte hyresvärden som säger upp hyresförhållandet. Dessa regler innebär att det inte finns något formkrav på uppsägningen om er hyresgäst bott i lägenheten kortare än tre månader vid tidpunkten när hyresavtalet upphör. Om hon flyttade in tidigare än 1 februari måste alltså uppsägningen vara skriftlig. Dock finns det vissa krav i innehållet som kan ha betydelse för giltigheten så som att den gjorts i rätt tid, att uppsägningen innehåller en viljeförklaring med rätt innehåll, att den upptar rätt objekt, att uppsägningen har utfärdats av rätt person.
I det här fallet har uppsägningen skett via sms och frågan är om det uppfyller kravet på skriftlighet. I praxis har det accepterats när uppsägning skett via e-post om uppsägningen varit tillräckligt tydlig eftersom det inte finns något krav på undertecknande. Om sms:et innehåller all nödvändig information borde alltså skriftlighetskravet vara uppfyllt. Uppsägning ska dock även delges motparten om hyresgästen bott där längre än tre månader och det finns ett krav på skriftlighet, enligt 12:8 3st JB. Om ni inte delges uppsägningen är den ogiltig för att den inte delgetts i laga ordning. Detta gäller som sagt bara om hon bott där tillräckligt länge.
Sammanfattningsvis kan anföras att hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid trots att det är ett hyresavtal på bestämd tid. Ni kan alltså inte på den grunden kräva hyra till och med september. Att hyresgästen sade upp avtalet till upphörande via sms är troligtvis tillåtet. Om hon bott i lägenheten mer än tre månader den 1 maj finns ett krav på skriftlighet, men sms:et uppfyller troligen det om det uppfyller alla krav på tydlighet. Om det inte är tillräckligt tydligt går det antagligen att angripa dess giltighet på den grunden. Om skriftlighetskravet är aktuellt måste ni även delges uppsägningen i laga ordning för att uppsägningen ska vara giltig.
