Uppsägning av hyresavtal för att hyresvärden själv ska flytta in
Har hyresvärden rätt att bryta vårat kontrakt och be mig och barnen flytta ? För att hon själv ska flytta in. Har bott i bostaden i 9 månader.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som hyresgäst åtnjuter du ett s.k. besittningsskydd till din hyreslägenhet. Besittningsskyddet innebär att en hyresgäst i många fall har rätt att bo kvar i en bostad, även om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. En hyresvärd inte kan avhysa sin hyresgäst hur som helst, utan som hyresgäst har man ofta rätt till förlängning av hyreskontraktet om hyresvärden vill säga upp avtalet innan hyresperiodens slut. Som förstahandshyresgäst har du besittningsskydd från första dagen av hyresperioden.
För att hyresvärden ska kunna bryta besittningsskyddet och ha rätt att säga upp ditt hyresavtal måste hon ange en besittningsbrytande grund i uppsägningen. De grunder som räknas som besittningsbrytande finns i 12 kap. 46 § jordabalken. I paragrafen räknas flera punkter som anger när hyresgästen INTE har en rätt till förlängning av avtalet. I ditt fall är min bedömning att det är generalklausulen i punkt 10 som aktualiseras. Punkten 10 är dock allt annat än okomplicerad. Här ingår flera olika omständigheter som ska bedömas, och som man inte kunnat fortsätta rada upp i punkter. Framförallt är det hyresvärdens intresse som står mot hyresgästens intresse.
För att hyresvärdens uppsägning ska kunna leda till att hyresavtalet upphör ska den bäras upp av ett sakligt skäl. Som sakligt skäl räknas i princip varje skäl som inte har chikanös karaktär eller som av annan anledning inte uppbärs av något som helst legitimt intresse. Exempel på sakliga skäl är att hyresvärden behöver lägenheten för att bosätta sig i den själv eller ge någon närstående bostad, att hyresgästen dött (se RBD 1979:38), att lägenheten behövs som evakueringslägenhet under en ombyggnad, att ett stort renoveringsbehov finns som hyresvärden inte kan finansiera (se RBD 1979:16) eller att lägenheten ska friställas för att ställas till bostadsförmedlingens förfogande.
Att din hyresvärd har angett ett sakligt skäl säger inte så mycket om hur tungt det väger i det enskilda fallet. En avvägning måste göras mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Tyngden av det skäl som hyresvärden åberopat vägs då mot hyresgästens intresse av att behålla lägenheten.
Hyresgästens intressen väger som tyngst när han eller hon har sin permanenta bostad i lägenheten. Om det råder bostadsbrist faller intresseavvägningen i allmänhet ut till hyresgästens fördel. Även om marknaden är balanserad är hyresgästens behov av att behålla bostaden stort, även om det inte är lika stort som när bostadsbrist råder. I de senare fallen är det främst det ideella intresset av att få ha sitt hem orubbat som är på spel. För barnfamiljer väger ett sådant intresse särskilt tungt. Även andra omständigheter kan få betydelse, t.ex. flyttkostnader eller avstånd till arbete (se SOU 1966:14 s. 209).
Hyresnämnden ska göra bedömningen
Om du som hyresgäst förklarar att du inte tänker flytta, ska din hyresvärd hänskjuta tvisten till hyresnämnden, 12 kap. 49 § JB. Gör hyresvärden inte detta senast en månad efter hyrestidens utgång är uppsägningen utan verkan. Har hyresvärden hänskjutit tvisten inom tidsfristen har du rätt att bo kvar i lägenheten till tvisten är löst av hyresnämnden, 12 kap. 50 § JB.
Slutsats
Som du ser är svaret på din fråga inte helt lätt. Det hela kokar ner till en avvägning mellan ditt intresse och hyresgästens intresse, och det är en avvägning som hyresnämnden har att avgöra för det fall du och din hyresvärd inte kan komma överens. Jag hoppas att jag ändå lyckats ge dig en god bild av hur du kan gå tillväga och vilka hinder du kan tänkas stöta på.
Tveka inte att höra av dig till oss igen om du har några andra frågor!
Med vänlig hälsning,
