Uppsägning av förstahandskontrakt under pågående uthyrning i andra hand
Hej
Har en fråga angående uppsägning av ett förstahandskontrakt på en hyresrätt medans uthyrning av hyresrätten i andra hand fortfarande pågår.
Har ett par i bekantskapskretsen som tillsammans hyr en hyresrätt i andra hand. Perioden för uthyrning är tidsbestämd och löper ut i slutet av det första kvartalet 2018. Paret som har förstahandskontraktet vill dock ha tillbaka lägenheten redan nu (juli 2017). Eftersom inget i kontraktet för andrahandsuthyrningen medgav förtida uppsägning av dem som hyr i andra hand trodde vi att problemet var löst.
Vad som har hänt är att paret med förstahandskontraktet har fått ett tips på att de kan lösa situationen genom att säga upp sitt förstahandskontrakt på lägenheten, vilket tillåter dem att söka en ny lägenhet hos samma fastighetsägare och samtidigt jävlas med de som hyr i andra hand. Även om det är tre månaders uppsägningstid på förstahandskontraktet och de säger upp det nu (juli 2017) innebär det att hyresgästerna ska vara ute senast 1:a november, vilket är långt tidigare än det avtalade slutdatumet för andrahandsuthyrningen av lägenheten.
Min fråga är då, är detta förfarandet tillåtet eller otillåtet? Att säga upp ett förstahandskontrakt för att bli av med dem som hyr i andra hand. Uppskattar även om ni i svaret kunde hänvisa till lagrummet som anger om det är tillåtet eller ej.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Den rättsliga utgångspunkten är att ett hyresavtal ingånget på bestämd tid binder både hyresvärd och hyresgäst under avtalstiden, så att det inte kan sägas upp till en tidigare dag än hyrestidens utgång. Hyresgästen får dock alltid säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid (jordabalken, JB, 12 kap. 5 § st. 1). Hyresvärden får säga upp avtalet i förtid vid hyresgästens kontraktsbrott, JB 12 kap. 42 §. Även om ett hyresavtal är på bestämd tid kan det behövas sägas upp, om hyresförhållandet varat längre än nio månader (inklusive uppsägningstiden), JB 12 kap. 3 § st. 2. Om då inte uppsägning sker, förlängs avtalet på obestämd tid. Detta innebär att de som hyr i andra hand har ett bra skydd mot att förstahandshyresgästen säger upp avtalet om hyra i andra hand. Dock kan de inte påverka vad förstahandshyresgästen gör med sitt hyreskontrakt.
Om förstahandshyresgästens agerande skulle resultera i att andrahandshyresgästerna blir tvingade att flytta i förtid lär det innebära ett kontraktsbrott och andrahandshyresgästerna kan begära skadestånd. Det är inte säkert att det blir ett problem, då jag antar att det finns tillstånd till andrahandsuthyrningen och fastighetsägaren i så fall vet om att det finns hyresgäster i lägenheten. Om andrahandsuthyrningen är otillåten sitter dock hyresgästerna i en sämre sits och kan behöva flytta. Fastighetsägaren har inga avtalsrättsliga skyldigheter mot andrahandshyresgästerna, utan deras rätt gäller gentemot förstahandshyresgästen.
Jag hoppas att svaret är till hjälp.
Vänliga hälsningar,
