Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

2017-07-31 i Köplagen
FRÅGA
Hej, jag köpte i september förra året en bostadsrätt, med tillträde i början på april i år. Bostadsrätten är från sekelskiftet men köket är enligt upplysning från säljaren helrenoverat för ca 6-7 år sedan. 5 dagar efter överlåtelse upptäckte vi att det läckte från kranen i köket, vilket vi reklamerade till säljaren direkt. Vi kunde inte hantera detta själva utan tog in en rörmokare som utan att lyckas försökte dra åt rören. Då detta inte hjälpte blev vi tvungna att byta ut både blandare och delar av underredet. Enligt rörmokaren hade blandaren inte installerats på ett fackmannamässigt sätt. Jag blev inte uppmanad att undersöka lägenheten mer än vad som stod i köpeavtalet vid avtalsskrivning. Det utfördes ingen besiktning av extern besiktningsman. Vad kan jag kräva av säljaren?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

Då det gäller köp av bostadsrätt gäller Köplagen, då bostadsrätt anses falla under lös egendom. Därmed gäller felreglerna enligt köplagen och inte enligt Jordabalken som vid köp av hus eller annan fast egendom.

Undersökningsplikt - vad får åberopas som fel?
Du får som köpare inte som fel åberopa vad du måste antas ha känt till vid köpet, vilket framgår av 20 § Köplagen. Du får alltså inte åberopa vad du borde märkt vid undersökning av bostadsrätten om inte säljaren handlat i strid mot tro och heder (ohederligt). Noggrannheten i köparens (din) undersökning avgörs av vad en normal person i köparens(ditt) ställe borde ha upptäckt.

En läcka från en kran bör falla inom vad en köpare kan förväntas upptäcka så vidare inte rören på något sätt varit inbyggda. Om skadan är sådan att den borde upptäckts vid undersökningen av bostadsrätten kan denna inte göras gällande så som fel.

Garanti?
Jag ser dock att du skrivit att du för att upptäcka skadan skulle behövt undersöka bostadsrätten utförligare än vad som följt av köpeavtalet, och jag tolkar detta som att du fått någon typ av garanti för att det som nu är trasigt, skulle varit felfritt.

Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser angående bostadsrättens skick ansvarar säljaren för dessa och köparen har då inte någon undersökningsplikt för de garantier säljaren lämnat.

Reklamation
I enlighet med 32 § Köplagen så får du som köpare inte åberopa att varan är felaktig om du inte reklamerar felet inom skälig tid, om detta inte görs inom två år går din rätt till reklamation förlorad. Du måste då även lämna meddelande om att du kräver ett avhjälpande av dessa fel i enlighet med 35 § Köplagen.

Prisavdrag
Om säljaren inte avhjälper felet har du rätt till prisavdrag beräknat enligt 38 § Köplagen (avtalsenligt pris och nedsatt pris, förhållandet mellan det avtalsenliga skicket och skicket inklusive skadan).

Säljaren har rätt att själv avhjälpa felet
Säljaren har enligt 36 § Köplagen rätt att själv avhjälpa felet, innan köparen själv, dvs. du, avhjälper felet på egen hand. Dock kan det, om det med hänsyn till omständigheterna inte kan krävas att du som köpare avvaktar avhjälpande från säljaren så kan du få ersättning för att du själv avhjälpt felet. Avvägning måste göras mellan köparens och säljarens intressen. Omständigheter kan var te.x;
Felets artKostnaderna för avhjälpandetKöparens intresse av att snabbt ha en felfri vara Säljarens intresse av att själv få avhjälpa felet

Då det i ditt fall rör sig om ett läckage talar det till din fördel vid bedömningen om det kan krävas att du inväntar säljarens avhjälpande, jag uppfattar det nämligen som att säljaren inte fått möjligheten att själv avhjälpa felet.

Slutsats
Om detta skulle anses som dolt fel skulle du som köparen kunna kräva prisavdrag i enlighet med 30 § Köplagen, detta kräver dock att du fått någon slags garanti på att kranen/ledningarna ska vara täta och fungera som de ska, finner det lite oklart vad du menar ingått i din undersökningsplikt enligt avtalet. Men om det faller utanför undersökningsplikten gäller att reklamation måste göras för att du ska kunna få prisavdrag.

Om det däremot inte lämnats någon garanti för täta/fungerande kran/ledningar, är min slutsats att detta troligtvis är något som borde upptäckts vid undersökning av bostadsrätt enl. 20 § Köplagen och att det därför inte går att åberopa detta så som fel.

Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?