Undersökningsplikt kontra upplysningsplikt

SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!

Vad säger lagen?

Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som avtalats, vad som får anses ha avtalats och vad som rimligen kan förutsättas av köparen (17 §). Avviker lägenheten från detta räknas den som felaktig. Köparen får inte göra gällande ett sådant fel om det faller inom dennes undersökningsplikt (20 §). Undersökningsplikten innefattar sådant man ser, hör och känner doften av. Köparen måste dessutom reklamera felet inom rimlig tid från det att hon märkte eller borde ha märkt felet (32 §). Även om ett fel faller inom säljarens undersökningsplikt får han åberopa det om det faller inom säljarens upplysningsplikt (19 § första stycket, andra punkten). Denna innefattar sådant som säljaren kände till och haft anledning att anta har inverkan på köparens beslut.

Om det är fel på lägenheten som inte faller under köparens undersökningsplikt och som denne reklamerat i tid får denne kräva att säljaren avhjälper felet (34 §). Om köparen istället vill häva köpet men säljaren vill avhjälpa felet istället, så får köparen häva endast om avhjälpande innebär väsentlig olägenhet för denne (36 §). Om avhjälpande inte kommer fråga får prisavdrag ske motsvarande värdeskillnaden mellan den felaktiga lägenheten och priset som betalades (38 §). Om även detta innebär väsentlig olägenhet för köparen får denne slutligen häva köpet helt och hållet (39 §).

Ditt fall

Upplysningsplikten går alltså före undersökningsplikten. Jag kan inte bedöma hur det kommer bli i ditt fall men om felet faller inom din undersökningsplikt, vilket är troligt med tank på att det går att se förhållandevis enkelt med blotta ögat, så kan du bli skyldig att stå för det själv. Om säljaren varit medveten om felet men inte berättat det lär denne dock bli skyldig att stå för åtgärden. Du säger att det fanns ett besiktningsprotokoll. Om detta var utfört innan köpet så kan du enkelt hävda att säljaren borde meddelat dig.

Det står i besiktningsprotokollet att felet "ska åtgärdas". Jag vet inte vad innebörden av detta är men om det är att de utlovar att avhjälpa felet så är de skyldiga att göra det. Om det har betydelsen att felet bör åtgärdas kan du bli skyldig att göra detta om säljaren inte var medveten om felet.

Möjliga åtgärder

Du kan skriva ett mail till säljaren där du hänvisar till besiktningsprotokollet och mitt resonemang och säger att du vill få felet avhjälpt. Om säljaren vägrar och du anser att du har rätt så kan du i teorin gå till tingsrätten med en stämningsansökan. Ta gärna hjälp av vår juristbyrå i så fall. Att tvista är emellertid dyrt och riskfyllt eftersom den förlorande parten ofta får stå för båda parters kostnader. Det kan istället vara en god idé att försöka förlika dig med säljaren. Kanske ni kan stå för halva kostnaden var? Kanske har någon av er en försäkring som täcker detta?

Hoppas det ger dig en insikt i vad dina möjligheter är. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar! Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00−16.00.

Vänliga hälsningar,

Samuel Karlsson