Undersökningsplikt, Fel i varan & Reklamationsfrist

Question

Hej Vi bor i ett bostadsrättsradhus från 1950 talet, som från början är ett enplanshus, men som vinden inreddes på 2008 av en byggfirma. Vi köpte lägenheten 2011 i juli månad,vi anlitade ingen besiktningsföretag utan tittade som en, normalbevandrad normalförsiktig person själva på lägenheten och tyckte att allt såg bra ut,vi hade ingen anledning att misstänka att något var fel då både pris, skick ålder var normalt och att både mäklaren och säljaren sa att det var fackmässigt gjortoch visade upp intyg från byggfirman. Vi har nu upptäckt att vår ovanvåning inte har någon fuktspärr och dålig luftspalt mellan råspont och isolering och saknar även skyddsburkar ovanfört halogenlamporna i taket. Vi har gjort en reklamation till säljaren.Som svar från säljaren fick vi att reklamationen kom för sent,och att enligt köpeavtalet så står det i &6 att Före köpet har köparen uppmanats att nogrannt undersöka lägenheten, som överlåtes i det skick och med den utrustning som föreligger idag. Min fråga är har vi gjort något fel, vad gör vi nu? Tacksam för svar. MVH Per-Arne

Answer 1

Hej, och tack för din fråga!

En bostadsrätt utgör lös egendom, innebärande att Köplagen och Bostadsrättslagen är tillämpliga på köpet (till skillnad från vid fast egendom då man tillämpar Jordabalkens regler).

Frågan rör undersökningsplikt, fel i varan samt när en reklamation ska äga rum.

UNDERSÖKNINGSPLIKT

När det gäller bostadsrätter är undersökningsplikten mer omfattande än för annan lös egendom. Det framgår även av köpeavtalet att du uppmanats att undersöka lägenheten. Möjligheten att anlita en besiktningsman har man alltid, och denna möjlighet ska man utnyttja. Vid fel kan man då även stämma besiktningsmannen om denna inte utfört sitt jobb fackmässigt. Att säljare och mäklare visade upp intyg och sa att en fackmässig besiktning gjorts skulle kunna liknas vid fallet NJA 1996 s. 598 där en undersökning av husbil inte gjordes mer omfattande på grund av att säljaren gav en betryggande kommentar som avstyrde köparen från att undersöka ytterligare. Detta blir nog tyvärr enligt min uppfattning svårt att applicera på förevarande fall där en mer omfattande undersökningsplikt finns. Beroende på hur det sades kan det även debatteras om deras uttalande utgjort någon sorts garanti, men det är enligt min mening även här mycket osäkert, speciellt med hänsyn till att det står i köpeavtalet att det säljs likt befintligt skick. Jag är även osäker om du kan använda deras besiktningsman som bevis för att du uppfyllt din undersökningsplikt på ett fullgott sätt.

FEL

Så kallade dolda fel, fel som du inte borde ha upptäckt vid en "normal" undersökning, kan du reklamera och kräva prisnedsättning för. Felen du talar om kan utgöra s.k. dolda fel. Ett problem skulle kunna vara att du inte utfört någon ordentlig undersökning d.v.s. anlitat en egen besiktningsman, men är felen så svårupptäckta att inte heller besiktningsmannen skulle ha upptäckt de kan det fortfarande finnas anledning att göra gällande dolt fel.

REKLAMATIONSFRIST

Angående reklamationsfristen ska den enligt 32 § KöpL lämnas inom skälig tid efter det att köparen märkt eller borde ha märkt felen. Det skulle kunna röra sig om undersökningstillfället (alltså att en eventuellt bristande undersökning lett till att du borde ha märkt felen redan då), alternativt att det rör sig om dolda fel och att du inte borde märkt de förrän du faktiskt märkte de. Hur lång "skälig tid" är beror på omständigheterna, men bör inte tolkas speciellt extensivt. Du ska alltså reklamera så fort som möjligt efter att du borde ha märkt felen. Att det kan dröja att förstå felens omfattning och dylikt kan spela roll för vad som utgör skälig tid.

Av 32 § andra stycket följer även att det är försent att reklamera 2 år efter det att du mottagit varan. Garantier från säljaren kan förlänga denna tid, men det tycks inte vara aktuellt i förevarande fall.

Det ni kan göra nu är att försöka lösa det med säljaren, alternativt kontakta en verksam jurist, ge mer detaljerad information och därigenom se om ni har ett bra case mot säljaren eller annan (ex bostadsrättsföreningen eller byggföretaget).

Hoppas att detta kan vara till hjälp.

Med vänliga hälsningar