FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt21/08/2014

Undersökningsplikt

Hej!

Sålde en bostadsrätt 40 kvm i April 2014 och hade delat av köket på hälften så att jag gjorde en minitvå med ett sovrum av det istället för en etta.

Köparen har nu kontaktat mig om att han fått anmärkning efter en OVK-kontroll (ventilation) att det saknas ventilation i sovrum och vardagsrum. Vardagsrummet renoverades aldrig så den förstår jag inte. Sotaren ska nu sätta in ventiler.

Så frågan är om köparen har någon rätt att kräva mig på ersättning?

Lawline svarar

Hej och tack för din fråga!

En bostadsrätt ska anses som lös egendom. Tillämplig lag vid köp av bostadsrätt är därför köplagen (se 1 § KöpL där det framgår att lagen är avsedd att tillämpas vid köp av ''lös egendom'')

Nedan följer en längre sammanfattning om gällande rätt, säljarens upplysningplikt, köparens undersökningsplikt och reklamationer och påföljder.

Tillämpligt regelverk

Felansvaret vid köp av lös egendom regleras i köplagen. Eftersom köplagen i första hand tar sikte på varor och andra saker som normalt omsätts i handeln, säger det sig självt att reglerna passar sämre för andra kategorier av lös egendom.
Bostadsrättslagen ger ingen vägledning vad gäller förvärv av en bostadsrätt. Denna lag reglerar främst bostadsrättsföreningens och bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter. Istället får branschens sedvänja och avtal samt jordabalkens regler (som reglerar köp av fastighet) en betydelse för hur köplagens felregler bör tolkas.

Säljarens upplysningsplikt

Det skall understrykas att det inte enkelt kan besvaras hur pass långtgående upplysningsplikten för en säljare av en bostadsrätt sträcker sig. Detta beror på om säljaren haft faktiskt kännedom om omständigheten och huruvida köparen borde sakna sådan kännedom (undersökningsplikten). Vidare är det av betydelse om säljaren insåg eller borde ha insett att köparen inte kände till omständigheten samt om säljaren borde ha insett att denna uppgift var av vikt för köparens beslut att ingå avtalet.
När en bostadsrätt säljs i ”befintligt skick” riskerar en sådan klausul att anses vara allt för allmänt hållen. Säljaren bör därför ange vilka egenskaper vad gäller bostadsrätten som denne inte vill svara för. Det ligger givetvis i både säljarens och köparens intresse att informera om, respektive bli informerad om, alla eventuella defekter som en bostadsrätt är behäftad med. Genom att säljaren påtalar en brist i bostadsrätten i en frågelista, som bifogas köpeavtalet, undviker han/hon att köparen har haft anledning att förutsätta att bostadsrätten inte är behäftad med en sådan brist. Säljaren kan följaktligen minimera sitt ansvar genom att upplysa om brister och fel i frågelistan.

Köparens undersökningsplikt

Det följer av köplagen att köparen inte får åberopa ett fel som han måste antas ha känt till vid köpet. Följaktligen kan köparen inte göra gällande ett fel om han var medveten om denna omständighet när bostadsrätten förvärvades.
För det fall säljaren har anmodat köparen att undersöka bostadsrätten står köparen risken för de fel som han hade upptäckt vid en sådan undersökning. Trots att jordabalkens regler inte är direkt tillämpliga på överlåtelser av bostadsrätter är det mot bakgrund av likheterna mellan ett köp av bostadsrätt och ett köp av en fastighet rimligt att ta utgångspunkt i dessa normer även vid en undersökning av en bostadsrätt.

Nedan följer ett utdrag om köparens undersökningsplikt ur "Vad säger lagen – Fastighet": ”Lagen förutsätter att köparen gör en noggrann och ingående undersökning av fastighetens fysiska skick. Köparen skall utföra en sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Tanken är att fastigheter säljs i befintligt skick och därmed bör köparen ta reda på fastighetens fysiska beskaffenhet i största möjliga mån. Säljaren är inte ansvarig för fel som köparen kunde ha upptäckt vid en undersökning. Det är irrelevant huruvida köparen i det enskilda fallet valde att utföra en sådan undersökning eller inte. Det avgörande är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka respektive inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning.

Undersökningsplikten reduceras inte av att köparen exempelvis saknar erfarenhet eller kompetens, är sjuk eller gammal. Många gånger kan det därför vara lämpligt att köparen tar hjälp av en fackman, särskilt om köparen inte har särskilt bra kännedom om byggnadskonstruktioner och allmänna byggnadsfunktioner.

Om köparen hittar någonting som kan tyda på ett fel ingår det i undersökningsplikten att utreda detta närmare. Om det finns symptom på fel, såsom en fuktfläck eller att det luktar dåligt, ingår det i undersökningsplikten att ta reda på vad detta kan bero på. Det finns inget krav på att undersökningen ska göras av en fackman, men många gånger kan det vara klokt att ta hjälp. Särskilt om köparen misstänker ett allvarligt fel bör denne anlita någon som yrkesmässigt utför besiktningar.

En köpare kan inte i efterhand kräva ersättning för fel som borde framgått vid köparens undersökning av fastigheten. Köparen kan inte heller få ersättning för fel eller brister som han borde förväntat sig att finna i den aktuella fastigheten. Om byggnaden är uppförd med metoder som vid byggnadstillfället var normala och accepterade, men som senare visat sig orsaka skador av en eller annan anledning, är det en typ av skador som köparen kan ha anledning att förvänta sig.

Om en tillräckligt kunnig lekman inte skulle ha kunnat upptäcka ett fel i fastigheten, är det dolt, vilket innebär att säljaren ansvarar för detta. Ett dolt fel är med andra ord ett fel eller en brist som köparen vid köpets ingående inte kände till och inte heller med fog kunnat förutsätta vid köpet.”

Reklamation och påföljder

Köparen får inte åberopa att bostadsrätten är felaktig om han/hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han/hon märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Reklamerar köparen inte inom två år från det att han/hon har övertagit bostadsrätten förlorar han/hon rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti eller en liknande utfästelse.
Är bostadsrätten felaktig, och beror det inte beror på köparen eller något förhållande på hans/hennes sida, får köparen kräva avhjälpande, prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd.

Med avhjälpande avses att säljaren skall erbjudas möjligheten att tillse att bristen eller felet åtgärdas antingen genom att själv reparera det eller genom att denne anlitar någon hantverkare som ombesörjer det. Säljaren får svara för samtliga kostnader förknippade med avhjälpandet.

Om avhjälpande inte kommer i fråga, eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet. För hävning krävs dock att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde ha insett detta.

Reklamation enligt köplagen skall ske inom skälig tid efter det att köparen märkt eller bort märka felet (se 32 § 1 st. KöpL). Köpet av din bostadsrätt faller alltså under köplagen och gränsen för reklamation avseende fel på bostadsrätten sträcker sig upp till två år (se 32 § 2 st. KöpL)

Annan tid gäller dock om så följer av en garanti eller liknande utfästelse (se 32 § 2 st. KöpL).

Jag hoppas att ovanstående besvarade dina funderingar.

Bifogar en länk till hemverkets sida där ovanstående information tillsammans med lagtexten hämtat vägledning. (http://www.hemverket.se/kop/hjalpreda.php?ja=lag_br)

Med vänliga hälsningar,

Abraham Zeito

Lawline RådgivareRådgivare
Hittade du inte det du sökte?