Under vilka förutsättningar anses en fysisk persons rörelse utgöra en näringsverksamhet?
Hej!
Jag är ny ägare till ett hus som har omvandlats till ett tre lägenhets boende. Alla lägenheter är för nuvarande uthyrda och kommer fortsätta vara det även när jag har tillträde i Februari. Jag äger också ett hus skärgården som jag också hyr ut från och till. Driver jag en näringsverksamhet? Hur ska jag beskatta detta? Får jag göra några avdrag för driftkostnader?
Om jag renoverar fasaden på huset med tre lägenheter får jag då höja hyran lite?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger ett hus i vilket det finns tre lägenheter som alla är uthyrda och detta på grundval av ett upplägg som löper tillsvidare. Jämte detta innehar du en fritidsfastighet som på någorlunda regelbunden basis också hyrs ut. Du undrar därför huruvida du kan anses bedriva näringsverksamhet samt vilka beskattningskonsekvenser som eventuellt kan aktualiseras om så skulle vara fallet. Vidare finns det en generell fråga avseende justering av en befintlig hyresnivå och om en sådan skulle vara berättigad till följd av en fasadrenovering. Ärendet har således både en skatterättslig och en civilrättslig (fastighets-/hyresrättslig) karaktär och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.
Du har också beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom enklast under ett telefonsamtal.
Inkomstslaget näringsverksamhet, vad gäller? Och när bedrivs en sådan av en fysisk person?
Alla skattepliktiga inkomster inom ramen för en juridisk persons verksamhet beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Förekomsten av de skilda inkomstslagen (tjänst, kapital och näringsverksamhet) för fysiska personer innebär däremot att dessa måste avgränsas mot varandra. Det gäller i synnerhet i förhållande till inkomstslaget kapital eftersom skillnaderna i skattesatserna är som allra störst här. Med näringsverksamhet menas i grunden en yrkesmässigt bedriven verksamhet av ekonomisk natur, vilket kommer till uttryck i 13 kap. 1 § 1 st. IL. Där sägs att till inkomstslaget näringsverksamhet räknas inkomster och utgifter på grund av näringsverksamhet och att det med denna avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt. Notera att innehav av näringsfastigheter (se 2 kap. 13-15 §§ IL) alltid räknas till det ifrågavarande inkomstslaget och detta oaktat om de ovan anförda rekvisiten inte skulle vara uppfyllda, vilket fastslås i 13 kap. 1 § 2 st. IL. Rekvisiten bygger således på att den aktuella verksamheten ska bedrivas 1. självständigt, 2. yrkesmässigt och 3. i förvärvssyfte. Eftersom det inte föreligger något anställningsförhållande torde självständighetskravet per automatik vara uppfyllt för dig. Mer intressant blir däremot att undersöka om de övriga två villkoren täcks av den förevarande situationen. Med begreppet yrkesmässigt (det andra rekvisitet) avses att verksamheten i fråga ska bedrivas regelbundet, vilket inbegriper ett krav på viss omfattning och varaktighet. Men märk väl att större arrangemang ändå kan betraktas som yrkesmässigt bedrivna trots att dessa endast pågår under en kortare tid (exempelvis vid anordnandet av en större konsert). Vid längre pågående verksamheter fordras dock inte lika mycket i omfattningshänseende. Den springande punkten brukar vidare vara huruvida den av den fysiska person bedrivna verksamheten i huvudsak är riktad till allmänheten och inte endast bedrivs för dennes egen räkning. Förvärvssyfte (det tredje och sista rekvisitet) innebär i mångt och mycket att verksamheten bedrivs för att ge något sorts ekonomisk utbyte, vilket i klartext betyder att rörelsen inte behöver vara vinstdrivande utan det avgörande är egentligen dess syfte. Här görs en objektiv analys av flertalet yttre iakttagbara faktorer varför en yrkesutövares (dina) eventuella egna motiv i princip inte får någon bäring på den rättsliga bedömningen härvidlag. Förvärvssyfte anses regelmässigt föreligga om verksamheten typiskt sett i det vardagliga rättslivet brukar bedrivas i just ett sådant syfte. Motsatsvis kan sägas att verksamheter hänförliga till personliga intressen (typ hobbyverksamhet) vanligtvis faller utanför det nu sagda.
Givet ovanstående talar naturligtvis mycket för att din uthyrningsverksamhet objektivt sett kommer att klassificeras som en näringsverksamhet. Det finns likaledes en hel del rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) på det här området från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) som på ett mycket illustrativt sett belyser gränsdragningsproblematiken mot just inkomstslaget kapital och då framförallt mot kapitalvinster. Men för att den här utredningen inte ska bli alltför lång och svåröverskådlig kommer jag istället att redogöra för en del av den ovannämnda praxisen under vårt kommande telefonsamtal. Notis: HFD styr rättspraxis på skatterättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. Högsta förvaltningsdomstolen hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar avkunnande i HFD har refererat som börjar på "RÅ". Några intressanta äldre rättsfall som redan nu kan nämnas och vilka alltjämt äger tillämplighet är RÅ 1964 Fi 286, RÅ 1964 ref. 9, RÅ 1982 Aa 132 samt RÅ 1981 1:4.
Beskattningskonsekvenser, vad gäller? Och får avdrag göras för driftkostnader?
I din ärendebeskrivning skriver du "Hur ska jag beskatta detta?", vilket för mig bereder vissa tolkningsproblem varför den här frågan möjligen behöver hänskjutas till din kommande telefonrådgivning. Men utifrån ett scenario där du anses bedriva näringsverksamhet kan i vart fall följande konstateras. Som fysisk person ska du betala kommunal och statlig inkomstskatt på inkomster i inkomstslagen tjänst och näringsverksamhet (alltså skatt på förvärvsinkomster) samt statlig inkomstskatt på inkomster i inkomstslaget kapital (vilket således blir skatt på kapitalinkomster), något som framgår av 1 kap. 3 § 1 st. IL. Under förutsättning att du är obegränsat skattskyldig enligt 3 kap. 3 § 1 st. IL under någon del av beskattningsåret ska du betala kommunal inkomstskatt till din hemkommun och i förekommande fall, om denna tillhör en region, regionskatt till den regionen, se 1 kap. 4 § 1 st. IL. Fysiska personers skatt på förvärvsinkomster (eventuell uppburen lön jämte dina aktuella hyresintäkter) ska beräknas på den beskattningsbara förvärvsinkomsten, vilken i sin tur enligt 1 kap. 5 § 2-3 st. IL räknas fram på följande sätt.
Summan av överskott i inkomstslagen tjänst och näringsverksamhet minskas med allmänna avdrag. Det återstående beloppet avrundas nedåt till helt hundratal kronor och är den fastställda förvärvsinkomsten. Från den fastställda förvärvsinkomsten dras grundavdrag och sjöinkomstavdrag. Avdragen ska göras i nu nämnd ordning. Det återstående beloppet är den beskattningsbara förvärvsinkomsten.
För att underlätta förståelsen av den ovan citerade lagtexten följer härnäst ett enklare uppställningsexempel.
Inkomst av tjänst
+ Inkomst av näringsverksamhet
= Total inkomst
- Allmänna avdrag
= Fastställd förvärvsinkomst
- Grundavdrag
- Eventuellt sjöinkomstavdrag
= Beskattningsbar förvärvsinkomst
Gällande frågan om dina utgifter för drift kan tas upp som kostnad i näringsverksamheten kan följande anföras. I 16 kap. 1 § 1 st. IL går det att utläsa att utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster ska dras som kostnad. Med detta menas att det fordras ett samband med den skattepliktiga verksamheten varför de ifrågavarande utgifterna ska ha varit avsedda att ge inkomster till rörelsen. Personliga levnadskostnader är således inte avdragsgilla. Det torde innebära att de utgifter som du refererar till kan dras av, men det förutsätter som sagt att de täcks av bestämmelsens rekvisit "förvärv och bibehåll av inkomster". Det ska också tilläggas att du i egenskap av näringsidkare kan vara bokföringsskyldig enligt 2 kap. BFL eftersom resultatet i näringsverksamheten ska beräknas enligt bokföringsmässiga grunder, vilket stadgas i 14 kap. 2 § 1 st. IL.
Fasadrenoveringen, utgör detta ett godtagbart skäl för en hyreshöjning?
Det korta svaret lyder: Nej, en hyreshöjning på grund av det yttre underhåll på byggnaden som nu är i fråga torde inte berättiga dig till att justera upp hyresnivåerna om inte hyresavtalet möjligen stipulerar en sådan rätt för dig som fastighetsägare. Som hyresvärd är det tillåtet att i förekommande fall höja hyran för hyresgäster under förutsättning att höjningen är skälig och detta enligt 12 kap. 55 § JB. En sådan är skälig om nivån motsvarar liknande lägenheter på samma ort (ortsmetoden). I bedömningen tas hänsyn till lägenhetens standard, modernitet, var den är belägen samt omgivningen i övrigt. En renovering av en lägenhet kan utgöra en sådan omständighet som gör att en högre hyra kan anses vara skälig jämfört med den tidigare. En fasadrenovering torde leda till en värdestegring på fastigheten för dig som hyresvärd, men det går nog knappast att argumentera för att det så kallade bruksvärdet generellt ökar för dina hyresgäster eftersom det inplanerade arbetet inte avser det inre underhållet i lägenheterna.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig däremot inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. Däremot kan vi naturligtvis vara dig behjälplig vid upprättandet av exempelvis eventuella nya hyresavtal mellan dig och dina befintliga hyresgäster.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 21/9 kl 16.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
