Tvångsinlösen av samägd fastighet
Hej
Min granne äger en fastighet, bostadshus med tomt på landsbygden. Hon ägde den tillsammans med sin sambo, 50/50. För några år sedan dog hennes sambo plötsligt. Hans del ärvdes av hans mor och syster i Finland. Min granne står för alla kostnader efter dödsfallet, fastigheten är belånad.
Nu vill hon sälja fastigheten men arvingarna i Finland säger nej. Dom har erbjudit henne att lösa in deras del för en fantasisumma. Hon är inte intresserad av att behålla fastigheten utan vill bli av med den.
Hur ska hon agera? Kan hon tvinga fram en försäljning? Med mäklare eller auktion?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att din granne önskar att frånträda sin andel av en samägd fastighen men att de andra delägarna vägrar. Nu undrar ni huruvida hon har en möjlighet att få till en försäljning av fastigheten även fast detta förhållande gäller.
I hennes situation så blir lagen om samäganderätt (SamägL) tillämplig. SamägL behandlar situationer då två eller flera äger andelar av en fastighet, vilket verkar den situationen som din granne befinner sig i just nu.
Tvångsinlösen av en andel av en fastighet
Huvudregeln som gäller vid samägd egendom är att alla beslut som handlar om förvaltning av egendomen ska beslutas i samförstånd (2 § SamägL). Utifrån uppgifterna du har lämnat så framstår det som att delägarna är oeniga när det gäller hur din granne (en av delägarna) vill göra med sin andel (1/2) av fastigheten. Hon önskar att sälja den, men de andra delägarna vägrar detta.
Om delägarna inte lyckas komma överens om hur fastigheten ska förvaltas, så kan faktiskt en delägare framtvinga en försäljning av fastigheten på offentlig auktion (6 § SamägL). Detta kan din granne få till genom att ansöka om en sådan hos en domstol. Processen innebär att domstolen (tingsrätten) utser en god man som tar hand om försäljningen av fastigheten (9 § st. 2 SamägL).
Tvångsinlösande av en delägare kan alltså ske fastän samtycke från de andra delägarna saknas. Det finns däremot ett undantag till denna möjlighet. Undantaget gäller ifall det finns synnerliga skäl som talar mot att en försäljning kan ske. Detta är dock ett väldigt högt satt rekvisit och det krävs typiskt sett mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger.
Eftersom jag inte vet orsaken bakom att de andra två delägarna vägrar att tillåta ett tvångsinlösande så kan jag inte med säkerhet uttala mig kring möjligheten för de andra delägarna att aktualisera undantaget. Däremot så kan jag konstatera att det typiskt sett krävs mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger, så att jag tänker utgå från att de två andra delägarna inte uppfyller kravet.
Vi vet alltså att din granne har en möjlighet att kräva en försäljning på offentlig auktion, men till vilket pris kommer fastigheten kunna säljas? Enligt 9 § SamägL så kan vardera delägaren vid domstol yrka på ett visst belopp som försäljningen minst måste uppgå till. Detta kan förmodligen försvåra din grannes möjlighet att få fastigheten såld snabbt, men viktigt att påpeka är att det inte får vara en sådan fantasisumma som de andra delägarna har nämnt tidigare. Vid yrkande av alldeles för stora minimibelopp kommer förmodligen ett lägre och realistiskt pris att sättas av domstolen.
Handlingsplan
Enligt mig så kan din granne yrka hos en domstol att en försäljning på offentlig auktion ska ske enligt 6 § SamägL. Det skulle vara en god idé att få en mäklare att kolla på fastigheten och uppskatta värdet av den. Denna uppgift skulle kunna läggas fram till domstolen för att fastställa ett rimligt minimibelopp. Med ett realistiskt minimibelopp ökar möjligheterna för att någon väljer att köpa fastigheten, så att din granne kan bli kvitt fastigheten.
Om din granne önskar att få ytterligare hjälp så kan hon vända sig till en av våra jurister genom att boka en tid för juridisk rådgivning.
Hoppas att ni har fått svar på er fråga,
Med vänlig hälsning,
