Tvångsförsäljning vid samägande av fastighet
Vi är fyra syskon som fått en sommarstuga som gåva av våra föräldrar. Nu vill en eller eventuellt två bröder att stugan säljs. Vi två systrar vill behålla stugan och är beredda att lösa ut våra bröder. Men den ene brodern hävdar att han har rätt till att stugan läggs ut för försäljning på öppna marknaden. Kan han kräva det, när vi är beredda att få stugan värderad och löser ut honom?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline.
Eftersom ni är flera som samäger fastigheten blir lagen om samäganderätt aktuell lag att tillämpa. Denna lag är dock dispositiv, det vill säga att den endast gäller i den mån något annat inte finns avtalat er delägare mellan, vilket också förutsätts för nedanstående resonemang.
När samägandelagen är tillämplig lyder huvudregeln att det krävs samtycke från samtliga delägare när någon åtgärd ska utföras, vilket framgår av 2 §.
Det finns dock ett undantag från denna huvudregel som innebär att tvångsförsäljning kan ske utan samtliga delägares samtycke, detta i form av att en delägare ansöker hos domstol om försäljning på offentlig auktion i enlighet med 6 §. Övriga delägare har dock möjlighet att begära anstånd med sådan tvångsförsäljning, men detta förutsätter att synnerliga skäl finns.
Med synnerliga skäl avses, enligt praxis, framförallt ekonomiska förhållanden - till exempel om det föreligger ett dåligt konjunkturläge för försäljningen eller annat som kan medföra en påtaglig ekonomisk förlust. Nuvarande praxis tyder dock på att det ställs väldigt höga krav för att uppnå ett sådant synnerligt skäl, vilket också framgår av just uttrycket synnerligt som normalt sett inom juridiken innebär att det krävs särskilt beaktansvärda omständigheter.
Samtliga delägare har dock rätt att begära att fastigheten inte säljs under ett visst minimipris, vilket fastställs av domstolen enligt 9 §.
Med andra ord har din bror rätt i sitt uttalande då han kan ansöka hos domstol om tvångsförsäljning. Ingenting hindrar dock att ni andra delägare deltar i auktionen och köper tillbaka fastigheten.
Hälsningar,
