tvångsförsäljning utan lagfart?
Jag äger 2/3 av ett sommarställe och har lagfart. Två döttrar fick för ca 40 år sedan var sin 1/6. Ingen lagfart togs ut på deras delar. Nu vill en dotter sälja sin 1/6. Vi andra kan inte köpa den. Kan dottern, utan lagfart, framtvinga en försäljning?
Med vänlig hälsning
Inga v C-N
Lawline svarar
Hejsan,
I samäganderättslagen 6§ så kan en delägare i en fastighet tvinga fram en försäljning (tvångsförsäljning) även om andra delägare i fastigheten inte vill detta. Frågan är om denna paragraf är tillämplig även om det inte finns lagfart.
Samäganderättslagen ställer inte några formkrav på hur ett samägande uppstår. Ett samägande kan uppkomma på olika sätt. När minst två personer köper något tillsammans eller blir gemensamt ägare till egendom genom gåva, arv, testamente eller bodelning, har ett samägande uppstått. Det krävs tyvärr därför inte lagfart för att påkalla tvångsförsäljning enligt 6§ samäganderättslagen. Se till exempel NJA 2008 s.826 där samäganderätt uppstod även om ett avtal eller liknande inte har upprättats, s.k "dold samägande" vid ett samboförhållande.
Undantag från att påkalla tvångsförsäljning
Ett undantag från rätten att påkalla tvångsförsäljning, trots att inget avtal tecknas mellan delägarna, är om andelen förvärvats genom gåva villkorad med ett hembudsförbehåll. Detta eftersom en villkorad gåva principiellt anses bindande för mottagaren enligt rådande praxis. Ett annat undantag är om det föreligger "särskilda skäl" enligt 6§ samäganderättslagen, där det finns möjlighet att få anstånd under begränsad tid. Med detta uttryck torde dock främst avses ett särskilt dåligt konjunkturläge eller eljest speciella förhållanden som gör en försäljning förlustbringande. Anledning av "social natur" har högsta domstolen påpekat inte anses vara särskilda skäl (se NJA 1974 s 490).
Jag rekommenderar självfallet att ni försöker att köpa ut henne och komma till något samförstånd för att slippa sälja hela fastigheten. Vill hon inte detta så finns det inte mycket att göra åt tyvärr. Hon behöver dock styrka att hon på något sätt har äganderätt till fastigheten, genom t.ex ett gåvobrev eller dokumenterade konversationer. Kan hon inte detta så kan hon inte heller tvångsförsälja huset.
Finns det några oklarheter så hör av dig till Binh.Tran@lawline.se så kan jag förtydliga.
Med vänliga hälsningar.
