Tvångsförsäljning i samägande av fastighet
Hej ! Vi är fyra syskon som äger en fritidsfastighet tillsammans (gåva från våra föräldrar). I gåvobrevet angavs att hembud skall gälla vid försäljning. Nu vill 3 av oss sälja fastigheten men en vill ha kvar den. Kan vi tvinga honom till en försäljning ?
MVH
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
När två eller flera personer tillsammans äger en fastighet, och de inte har ett inbördes avtal om deras delägarskap, gäller lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt. För varje rättslig disposition som innebär ett förfogande över hela fastigheten krävs samtliga delägarnas samtycke (2 §). Det betyder att när ni vill göra något som avser hela fastigheten, t.ex. att sälja den, så krävs det att var och en av er är överens om åtgärden för att den ska kunna vidtas. Var och en av delägarna har rätt att upplösa gemenskapen genom att hos rätten söka att fastigheten ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion (6 §). Utgångspunkten är att fastigheten bjuds ut till ett pris som minst motsvarar taxeringsvärdet (Högsta domstolens referat NJA 2012 s. 757 (nr 14)).
Reglerna i samäganderättslagen gäller enbart om delägarna inte har avtalat om något annat. Lagen kan alltså sättas ur spel genom att ni är överens om något annat. Det enda du har framfört är en hembudsklausul. Det betyder enbart att den delägaren som inte vill sälja fastigheten, ska tillfrågas om han vill köpa era andelar som ni vill sälja, innan ni vänder er till annan köpare. I detta fall vill ju inte den delägaren köpa era andelar. Klausulen får därför ingen vidare rättslig betydelse.
Den delägaren som inte vill sälja fastigheten har i princip ingen möjlighet att förhindra en tvångsförsäljning. Han måste visa synnerliga skäl för att domstolen ska bevilja anstånd, d.v.s. skjuta fram försäljningen i tid. Det går alltså normalt inte att förhindra en försäljning eftersom en delägares intresse av att upplösa gemenskapen väger tyngre än andra delägares intresse av att behålla gemenskapen. Det är inte lätt att säga vad som utgör synnerliga skäl. Enligt utredningen bakom lagen krävs mer eller mindre innebär att en delägare som vill få anstånd ska kunna visa att "konjunkturerna är sådana att försäljningen kan antas bli förlustbringande". För tillfället är konjunkturerna inte så på marknaden, jämför med nuvarande bostadspriser och den svenska ekonomin överlag.
Även sociala skäl har i och för sig beaktats vid bedömningen om synnerliga skäl föreligger, även om det krävs mycket för att nå framgång med sådan argumentation. I ett mål i Högsta domstolen argumenterade en kvinna med stöd av ett intyg för att hennes son skulle drabbas av psykiska störningar om han vid den tidpunkten skulle tvingas att flytta från fastigheten, men rätten ansåg inte att hon visade synnerliga skäl för anstånd (NJA 1979 s. 562). Som du förstår, krävs det starka skäl för att bevilja anstånd. Det faktum att den delägaren som inte vill sälja inte riskerar att bli hemlös (eftersom det är en fritidsfastighet) så blir det ännu svårare för honom att göra gällande att synnerliga skäl föreligger.
Hur går det till då? Ni ska väcka talan i tingsrätten i den ort där fastigheten är belägen. Information om tillvägagångssätt hittar ni på tingsrättens webbsida. Den delägaren som motsätter sig försäljning kommer därefter att få möjlighet att yttra sig om ert yrkande (ställningstagande). Vinner ni framgång kommer rätten att tvinga fram en försäljning av fastigheten på offentlig auktion. Notera att den säljs till högstbjudande och kan vara mycket lägre än vad man kan få på den öppna marknaden till dess marknadsvärde.
Jag rekommenderar att ni gemensamt löser tvisten. Det utmynnar sällan i framgång att försöka få igenom sin vilja samtidigt som man ignorerar den andres vilja. I ett fall som detta anser jag det bäst att ge och ta, d.v.s. kom fram till en lösning som ni alla kan leva med, som sannolikt är mer fördelaktigt än en tvångsförsäljning är. I andra hand får ni vända er till tingsrätten. Behöver ni hjälp med förhandlingar eller att ansöka om stämning i tingsrätten är du välkommen att ta kontakt med mig för prisförslag. Hör av dig om något är oklart i mitt svar.
E-mail: info@lawline.se
Med vänlig hälsning,
