Tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen
En obebyggd fastighet ägs av 3 delägare 50 % resp 2 x 25% som enskild egendom. En delägare med 25% avser att sälja sin del och har blivit erbjuden av den andra med 25% att köpa hans del med 40% över tax.värdet. vilket han ej godtar.
Kan han då begära tvångsförsäljning enligt lagen om samägande när delägaren med 25% bedriver sin del som enskild näringsverksamhet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Har ni som samägare till fastigheten inte avtalat om något annat så är det samäganderättslagens regler som gäller (lagen gäller alltså inte om ni har avtalat något annat). Om någon av delägarna begär det så ska hela fastigheten bjudas ut till försäljning på offentlig auktion.
Samäganderättslagen 6 §
Enligt samäganderättslagen 6 § kan en delägare kräva att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan lämnas in till tingsrätten. Övriga delägare kan normalt inte förhindra att en auktion genomförs, det undantaget som kan finnas är om det finns synnerliga skäl.
Detta innebär att en delägare kan kräva att fastigheten säljs på en offentlig auktion. I 6 § sägs att ett beslut om att sälja en samägd fastighet kan skjutas på framtiden om en delägare visar att denne har synnerliga skäl till att det inte ska bli en försäljning. De omständigheter som uttrycket tar sikte på är sociala eller andra förhållanden som skulle kunna tala emot en försäljning. Det kan vara skäl som att ett barn som bor på fastigheten behöver gå kvar på en viss skola, eller ett sådant skäl som att det på grund av lågkonjunktur inte går att få ut ett rimligt pris. Praxis på området tyder på att det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga. Det är alltså svårt att skjuta upp/ få anstånd till en auktion/försäljning.
Försäljning
Ni kan begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris (9 §), om inget bud då lämnas som motsvarar eller överstiger detta pris kan inte fastigheten säljas. Det är egentligen mest fråga om ett "minimiskydd" som ska förhindra att egendomen säljs till ett så lågt pris att det i sak blir oförmånligt för delägarna. Det lägsta priset får inte heller sättas på en sådan nivå att det i praktiken hindrar eller försvårar en försäljning. Vid en auktion kan delägare också såklart lämna bud. Lägsta pris brukar normalt med marginal sättas under det beräknade försäljningspriset.
I ett rättsfall från 2012 (NJA 2012 s. 757) har högsta domstolen uttalat att när en fastighet bjuds ut till försäljning enligt lagen om samäganderätt är utgångspunkten för lägsta priset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om utredning i ett särskilt fall ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen, ska dock lägsta pris motsvara tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris.
I slutändan om ni inte kan komma överens så återstår det tyvärr bara att genomföra en utförsäljning.
Vänliga hälsningar
